碧桂园:中国新型城镇化进程的身体力行者

今日，碧桂园集团2018年度中期业绩发布会在香港举行。截至2018年6月30日止六个月，碧桂园实现合同销售额人民币4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%，合同销售面积4389万平方米，同比增长36.1%。2018年3月28日，碧桂园集团与中国城市与小城镇改革发展中心在碧桂园总部签署了合作协议，标志着碧桂园正式加入中国智慧城市发展联盟，与合作伙伴共创社会的智慧未来。

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概述

（一）中期业绩概述

2018年8月21日，碧桂园集团2018年度中期业绩发布会在香港举行。截至2018年6月30日止六个月，碧桂园实现合同销售额人民币4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%，合同销售面积4389万平方米，同比增长36.1%。

报告期内，碧桂园集团实现营业收入1318.9亿元，同比增长69.7%，毛利润349.7亿元，净利润163.2亿元，同比增长分别为104.6%、94.9%；总收入同比增长约69.7%至1318.9亿元人民币；股东应占利润约同比增长72.5%至129.4亿元人民币。

碧桂园集团董事会主席杨国强在致投资者的信中表示，碧桂园是中国新型城镇化进程的身体力行者，承载了无数城镇居民安居乐业的梦想。每一个碧桂园人都需要对社会、对客户常怀感恩，对生命心存敬畏：要全力以赴保证安全、保证质量，保证每一次交楼的优质进行。

碧桂园正积极与主要金融机构合作，发展长租业务。碧桂园已成立长租事业部，在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目。期内，在建房间数已超过21,000间，已获取项目的总房间数已超过24,000间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应。碧桂园副总裁兼营销中心总经理程光煜表示，无论是销售还是租赁，都坚持民生地产的理念，碧桂园在长租公寓的租赁定价上考虑民生地产的理念，符合租客支付的能力。

业务发展展望方面。面对行业新形势带来的挑战与机遇，碧桂园集团将矢志坚持稳健的财务政策和风险控制措施，保证建筑质量和安全，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出，以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。同时亦以更审慎、务实策略补充优质土地储备、优化项目区位佈局，针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合，捕捉各类市场需求，如将深化发展长租业务等。在稳健经营的基础上根据市场情况灵活调适，关注盈利能力的持续提升，实现高质量的协调发展。

展望未来，碧桂园集团将挖掘房地产价值链内业务及资产价值，继续聚焦城镇化带来的住宅及相关需求，打造覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

（二）成功发行国内首单银行间市场供应链ABN、国内首单百亿级租赁住房REITs

2017年12月下旬，“前海结算2017年度排名前列期碧桂园供应链应付账款资产支持票据”于银行间市场成功发行，规模9.28亿元，系国内首单银行间市场供应链ABN产品。

2018年3月28日，碧桂园集团与中国城市与小城镇改革发展中心在碧桂园总部签署了合作协议，标志着碧桂园正式加入中国智慧城市发展联盟，与合作伙伴共创社会的智慧未来。

2018年5月24日，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”排名前列期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通。

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碧桂园发展简述

（一）碧桂园业绩情况

碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园控股”,英文名称Country Garden Holdings Company Limited）是中国较大的城镇化住宅开发商，成立于2006年11月10日，注册地开曼群岛，注册资本港币100亿元，董事会主席杨国强，实际控制人杨惠妍。2007年4月，公司在香港交易所主板上市（证券代码02007.HK）。

碧桂园主要从事房地产开发、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等业务。经过多年的发展，碧桂园已经成为国内较大的城镇化住宅开发商。截至2017年12月31日，碧桂园在国内29个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区拥有物业开发项目。此外，碧桂园还进一步挖掘商业物业的价值，推动旗下酒店开发与经营。

截至2017年末，碧桂园合并资产总额104,966,926万元，负债合计93,305,733万元，所有者权益（含少数股东权益）11,661,193万元，其中归属于母公司所有者的权益9,367,057万元。2017年，碧桂园实现营业总收入22,805,715万元，净利润2,606,352万元，经营活动产生的现金流量净额为2,408,361万元，现金及现金等价物净增加额5,243,705万元。

2018年8月3日，碧桂园发布公司公告，截至2018年7月31日止七个月，碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币3475.1亿元，同比增长44.62%；归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约3673万平方米，同比增长33.08%。

2018年8月6日，碧桂园发布公告称，集团预期截至2018年6月30日止六个月的净利润及本公司股东应占利润与上年同期相比将录得大幅增长。其中，公司股东应占利润与上年同期相比预期将录得不低于50%的增幅。碧桂园表示，该增幅主要是由于集团于有关期间可确认收入的物业的增加、及该等物业的平均售价及毛利率增长所致。

截至2018年6月30日止六个月，碧桂园实现合同销售金额约人民币4124.9亿元；合同销售建筑面积约4389万平方米。而前7月，碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币3475.1亿元，同比增长44.62%；归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约3673万平方米，同比增长33.08%。

（二）碧桂园的综合发展

1、碧桂园净负债率低于行业均值，财务状况非常稳健

据乐居财经报道，根据碧桂园财务数据计算，2017年，碧桂园的净负债率只有56.9%。据亿翰智库统计，2017年，上市房企整体平均净负债率是76.61%，碧桂园56.9%的净负债率，比平均负债率低了20个百分点。同时，2017年大约有50家房企净负债率超过100%。而行业排名前十位的房企，平均净负债率大约91%，碧桂园则低了近34个点。

行业前十位房企中，净负债率超过200%的有两家，超过180%的有一家，超过60%的有两家，碧桂园的净负债率在十强房企里，排名在第5名，仅次于龙湖、华润、中海和万科。不管如何比较，碧桂园净负债率均低于行业水准。

2014年～2017年，碧桂园的净负债率指标分别为56.9%、60%、49%、56.9%，整体呈稳中有降的趋势。从企业运营角度而言，预收账款余额越高，说明企业的回款能力强，预收账款占总负债比例越高越说明负债结构健康。同时，预收账款余额越高，说明碧桂园擅于运用经营性杠杆、用现有资源撬动更多回报的一种能力，近五年来碧桂园合同销售金额翻了5倍有余，而真正的有息负债占全部“负债”的比率却呈下降趋势，足见碧桂园擅于利用经营性杠杆获得高质量发展的能力。综合来看，碧桂园的财务状况非常稳健。

2、碧桂园具有惠誉投资级评级、国内评级AAA

2017年，国际权威机构惠誉评级将碧桂园企业信用评级，由BB+上调至投资级BBB-；国内评级机构中诚信国际和联合评级均给予碧桂园控股AAA级。可对比的是，5000亿房企中仅有碧桂园、万科有惠誉投资级评级，十强房企中仅有碧桂园、万科、中海、龙湖有惠誉投资级评级。

3、2018年世界500强碧桂园位于353名，较去年增长114位

2081年7月19日，《财富》发布2018年世界500强排行榜，继去年首次上榜之后，碧桂园集团、以335.7亿美元的营业收入再次上榜，并且排名跃升114位，至353位，成为榜单中排名提升较快的公司之一。今年5月，碧桂园在另一权威排名《福布斯》2018年度全球上市公司2000强中，由2017年度的273位跃升至143位。

2017年碧桂园合同销售5508亿元人民币，跃居行业排名前列。值得一提的是，碧桂园在房地产调控收紧的背景下，2017年度，无论股东应占利润还是核心净利润都实现了翻番。分析认为，随着行业先进的合同销售额逐步确认为收入，碧桂园未来在《财富》世界500强中的座次还将提升。

2018年上半年，碧桂园实现合同销售额4124.9亿元人民币，同比增长42.8%。可喜的是，碧桂园在规模、业绩高速增长的同时，重视现金流管理，通过加快周转，提升自身“造血”能力，连续两年净经营性现金流为正。

4、碧桂园正式加入中国智慧城市发展联盟

2018年3月28日，碧桂园集团与中国城市与小城镇改革发展中心在碧桂园总部签署了合作协议，标志着碧桂园正式加入中国智慧城市发展联盟，与合作伙伴共创社会的智慧未来。

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成功挂牌百亿租赁住房REITs首期产品，积极响应中央“房住不炒，租购并举”政策号召

（一）概述

2018年5月24日，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”排名前列期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通。碧桂园租赁住房REITs在今年市场资金面趋紧的情况下，获得了较快的发行速度和理想的发行成本，从2月2日获批到首期发行包括春节假期历时84天。

这是租赁住房领域排名前列百亿级资产证券化项目。首期规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，发行利率5.75%。首期底层资产分处北京、上海和厦门3个城市、4个项目，总面积超过10万平米，1500余套房间。

该产品的成功发行及挂牌，意味着REITs产品不仅能帮助碧桂园集团持续盘活自身的成熟存量资产，还能成为其并购合格资产提供租赁房源的利器，将进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展，为解决房企在住房租赁市场投入高、回收慢难题提供了宝贵的实践经验。

碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君表示，感谢深交所在金融创新领域的支持，成功敲钟挂牌的碧桂园百亿租赁住房REITs首期产品，是碧桂园集团作为中国新型城镇化的身体力行者，对中央“房住不炒，租购并举”政策号召的积极响应，体现了碧桂园集团的社会责任感，为解决房企在住房租赁市场投入高、回收慢难题提供了宝贵的实践经验。

伍碧君表示，在进行一期发行工作的同时，发行方已同步展开二期资产的梳理和整合，这意味着租赁住房REITs对碧桂园长租业务产生了实实在在的推动作用。

（二）产品构造

1、底层物业资产情况

碧桂园租赁住房类REITs物业资产为北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、上海南翔玉宏、厦门云厝里、厦门国际海岸物业。均位于我国一二线城市，由碧桂园旗下的长租平台公司碧函进行整租并运营，并且碧桂园地产集团为整租方提供保证担保，底层物业现金流在整个产品存续期内非常稳定。

2、交易结构

3、增信措施

碧桂园租赁住房类REITs安排了物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖、优先级/次级资产支持证券分级、碧桂园地产集团出具评级下调收购承诺、差额支付承诺、优先级资产支持证券的开放退出及流动性支持以及碧桂园控股对碧桂园地产集团的增信义务提供维好承诺等多项增信措施全方位的保障产品安全。

碧桂园租赁住房类REITs增信安排人为碧桂园地产集团，是中国先进的房地产开发商和运营商，经济规模实力雄厚，获得联合评级公司AAA主体长期信用评级。截至2017年6月末，碧桂园地产集团总资产规模超过5,000亿元。

4、退出安排

发行公募REITs；增信安排人及指定主体收购优先级份额；增信安排人行使优先收购权收购底层资产（包括SPV股权和/或债权或底层物业资产）；市场化处置物业资产或项目公司股权。

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成功发行首单银行间市场供应链ABN产品，进一步树立碧桂园在资本市场的创新形象

2017年12月下旬，“前海结算2017年度排名前列期碧桂园供应链应付账款资产支持票据”于银行间市场成功发行，规模9.28亿元。该产品由光大证券作为交易安排人、牵头主承销商和簿记管理人，前海结算商业保理作为发起机构和资产服务机构。发行载体管理机构由五矿信托担任，联席主承销商和资金保管行为浙商银行。

（一）概述

1、该项目系首单银行间供应链ABN项目

碧桂园供应链应付账款资产支持票据（以下简称“碧桂园供应链ABN”）是我国首单银行间市场供应链应付账款ABN产品。分散的、信用状况不一的各供应商可以通过供应链应付账款资产证券化方式及时获得应收账款的资金回笼，核心企业在不使用贸易结算工具情况下，以其较高的信用为合作供应商的供应链融资提供支持，该方式有效解决了供应商直接融资授信额度有限和融资成本较高的问题。

2、排名前列项目储架发行规模100亿元，成为市场标杆典范

供应链金融以及供应链资产证券化是近年政策市场热点方向。碧桂园供应链ABN作为首单银行间供应链ABN产品，采用储架发行机制，排名前列项目规模100亿元，并且发行利率具备优势，成为市场标杆典范。

（二）产品构造

图 前海结算2017年度排名前列期碧桂园供应链应付账款资产支持票据交易结构图

（1）供应商/债权人因向碧桂园下属公司提供境内货物买卖/服务贸易或境内工程承包/分包服务等而对碧桂园下属公司享有应收账款债权。对于每一笔应收账款债权，在碧桂园下属公司向供应商/债权人出具《付款确认书》进行确认的前提下，由碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园控股”）和碧桂园地产集团有限公司（简称“碧桂园地产”）两家主体向供应商/债权人出具《付款确认书》，对碧桂园下属公司未在相应的应收账款到期日前一工作日清偿的应付账款差额部分承担共同付款义务。

（2）前海结算商业保理（深圳）有限公司（简称“前海结算保理”）根据债权人的委托，就债权人对碧桂园下属公司享有的应收账款债权提供保理服务，从而受让该等未到期的应收账款债权。

（3）前海结算保理以该等应收账款债权委托设立财产权信托，发行载体管理人接受委托设立财产权信托向资产支持票据投资者募集资金，同时代表财产权信托按照财产权信托文件的约定对财产权信托资产进行管理、运用和处分。

（4）发行载体管理人与资金保管银行签订《资金保管协议》，在资金保管银行开立财产权信托账户，对财产权信托资金进行保管。财产权信托设立后，资产支持票据将在上清所登记和托管。资产支持票据存续期内，资产支持票据将在银行间交易商协会进行转让和交易。

（5）发行载体管理人委托前海结算保理作为资产服务机构，为财产权信托提供基础资产管理服务，包括但不限于基础资产筛选、基础资产文件保管、基础资产池监控、基础资产债权清收、基础资产回收资金归集等。

（6）应收账款到期后，债务人偿还全部应收账款余额至财产权信托账户，而后发行载体管理人按照财产权信托文件的约定将财产权信托利益分配给资产支持票据有人。

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