【市场】楼市再爆4大信号!事关调控松绑与房贷 厦门如何走?

今年开年传出调控松绑消息后，楼市政策、金融乃至供地层面一直大消息不断。

而这两天，全国以及厦门楼市又传出4大重要信号。从总体上看，今年在厦门买卖房子并不容易，市场整体观望的趋势仍难以改变，房价没有机会大降，但向上的拐点还远未出现。

政策信号：楼市调控不“拉抽屉” 总基调从严从紧

代表中央意志的传声筒《人民日报》，近日再发文章，对南京、兰州的楼市调控新政进行解读。其中有几个舆论导向值得我们特别注意。

该文引用专家观点，认为部分地方楼市政策调整属于对前期政策中期性、粗糙部分的适时修正。在“房子是用来住的，不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下，中国楼市从严调控的基调不会改变，长效机制建设的步伐不会放慢，防范和化解风险的决心不会动摇。

《人民日报》记者还特别采访到天津财经大学经济学院教授从屹，这位教授表示

近期调整楼市政策的城市，基本上不属于房价涨幅过快的一线和强二线城市，这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力，另一方面也需要在城市竞争中留住高层次人才。

文章还明确表示不排除更多城市对楼市政策进行适度微调，但期待全面放松或大幅度放松调控依然不现实。显然，《人民日报》这篇文章在肯定国内多城楼市政策调整出发点的同时，对社会上国内楼市调控风向转变的思潮，予以有力反驳。对于厦门这座前期房价涨幅过快，且近期新房价格仍未见回落的城市，宏观层面能给予的楼市政策调控空间，非常有限。

土地信号：住房用地政府不再垄断 影响更多是租赁市场

近日，土地市场又传出大消息，国土部部长姜大明宣布：“住房用地政府不再垄断”! 房价为何会高? 主要的两点：一是因为土地供给量不足，二是对住房用地长期稀缺的预期。政府将不再是居住用地少有提供者，意味着有大量潜在土地或许可以入市。也由此引发很多人遐想：2018年房价会因土地供应大幅增加，而直线下跌吗?

但事实上，仔细看姜部长的讲话，更类似中央精神的重申与传达。首先，“将研究”不等于立刻马上，至于什么时候研究?怎么研究?方向和结果是啥?都还是未知数，想想房地产税开征的“坎坷之路”吧。其次，在姜部长的讲话之中，我们还可以看到一点：政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用房是试点方向。

“要利用农村集体用地，建设租赁住房试点”，这是中央精神的重申，而且这在很多城市，已经处于将实践阶段了，并不是什么新鲜事。厦门早就作为13个“集体建设用地建设租赁住房试点”城市之一，长租公寓、租赁土地、保障公租房等，都要加大租赁房供应。

姜部长讲话还提到：“非房地产企业依法取得使用权的土地，作为住宅用地，但权属不变。”对此，中原地产首席分析师张大伟表示：

“预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点，但主要试点范围依然是租赁住房市场。另外，只是租赁对于拥有商业工业类土地的企业来说，转变成为住房的意愿不足，和福利分房也基本没有关系。很多人意淫的工业区配套住宅，也这个政策也没任何关系。因为土地权属不变。”

这里，“权属不变”，说的就是不涉及产权变化，只是进行“用途调整”。是让你有地方住，不等同于让你有自己的产权的住房。

包括目前在厦门集体用地留用地使用上，规则还是和国有土地一样，必须政府征收之后才能进入土地一级市场。换言之，包括厦门在内，主流的土地出让方式，暂时不会改变。因此，这条消息尽管刷屏朋友圈，但实际对房价影响非常有限，更多会对楼市长效机制建立产生影响。

信贷信号：央行再上调公开市场利率 房贷利率上行空间大

就在昨天，中国央行公开市场利率再现上调，63天期逆回购中标利率为2.95%，较此前上调5个基点。自美联储加息以来，央行已上调7天期、14天期、28天期逆回购利率各5个几点，此次上调63天期，逆回购操作利率可谓全面上调。

央行近期的这一系列操作，意味着利率上行是必然趋势，有专业人士预估，虽然这个增幅很难预估，但整个上浮空间非常大。现在传导到房贷端的结果是，从今年开始，广州、深圳、杭州、兰州、西安等地房贷利率再现上调，广州部分银行首套房利率甚至上浮30%至40%。

某股份行分行个贷业务员在接受媒体采访时表示，1月基本都在放去年积压贷款，从全年额度看并不充裕，顶多满足存量和一二季度新增，下半年额度不容乐观，如果需求旺盛，利率还将继续上行。

成交信号：二手房成交量极度萎靡 一手房库存快速拉升

尽管厦门较新《政府工作报告》明确提出，2018年厦门将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。但在《报告》发出后，厦门楼市似乎并没有受到这个很多中介眼中“政策利好”的刺激，二手房成交甚至更加低迷。较新官方统计数据显示，近3天厦门二手住宅日均成交量不足20套，市场成交氛围几乎降至冰点。

　　                                           ▲前天厦门二手住宅仅成交3套

厦门一手房成交量虽不像二手房那样出现“急冻”，但新房去化率持续低迷的现象值得注意。特别是厦门新房市场近一个月来已批出一千多套新建住宅房源预售，然而在成交端仍不见成交量有明显上涨，足见这批房源中的大部分，仍处于“滞销”状态。

根据戴德梁行的较新统计，厦门商品住宅去化周期从去年8月开始便一路上涨，至去年12月已达28.5个月，新房库存压力巨大。

▲厦门商品住宅去化周期曲线(图表来源：戴德梁行研究部)

一二手房的低迷成交表明，整个市场极度浓厚的观望气氛依然没有转变，而这种观望氛围又会随着政策面的继续严控、房贷利率的继续走高而加深。对于买房人而言，房价跌出的资金空间被涨上去的税费、房贷成本瞬间“补上”，买房依然占不到任何便宜。而卖房的更是好久都卖不掉一套房，这种“各方皆难”的状态，很难指望房价短期内会有向上的动力。(部分内容来源：人民日报、21世纪财经报道、大伟看楼市)

来源：XMHOUSE综合