【访谈】九龙仓吴天海:买不到地就买地产股

来源：中国房评报道

又是一年年报季。过去一年的房地产市场，经历了少有的调控力度，同时规模再创新高。各大房企重压之下，究竟表现如何？我们将用持续一个月的系列报道，来回顾这个不平凡的2017。

3月8日，九龙仓集团有限公司(00004.HK)公布了分拆之后的首份年度业绩报告。

2017年，九龙仓核心盈利增加14%至港币157亿元，相当于每股港币5.18元，全年实现收入港币432.7亿元。期内，九龙仓集团将香港投资物业组合分拆成九龙仓置业，若没有进行分拆，则2017年核心盈利会增加21%至港币166亿元。

物业销售方面，自九龙仓置业（01997.HK）宣布将持续出售内地物业并完全退出内地市场后，九龙仓集团2017年内地业务销售额同比下跌19%至人民币253亿元。公告称这是由于政府实施了一系列降温措施，并指今年的市场充满挑战。

目前，九龙仓在内地聚焦于6个关键城市（先前为16个城市），分别为北京、上海、苏州、杭州、深圳和广州。对上市的绿城中国的投资升值至港币64亿元（成本为港币29亿元）。

如按应占份额计入合营公司及联营公司，2017年，九龙仓集团在内地收入增加11%至港币339.59亿元，而年内落成和确认的总楼面面积则为123.2万平方米。

2017年，九龙仓集团在北京、佛山、杭州和苏州合共购入九幅土地，按应占份额计算，代价为人民币157亿元，总楼面面积达70.13万平方米。此外，集团于2018年1月和2月在苏州、杭州和广州购入10幅土地，按应占份额计算，代价为人民币122亿元，总楼面面积达59.91万平方米。目前，九龙仓集团在内地发展物业的土地储备维持于390万平方米的水平。

对于未来在内地的物业投资预算，九龙仓集团表示，因优质中国投资物业良机非常罕有，故难以作出预算。

值得一提的是，完成分拆后，九龙仓去年下半年起回笼资金，再投资合共港币705亿元，其中港币125亿元于香港物业、港币325元于中国物业及港币255亿元于上市股票。截至2018年2月28日，九龙仓集团未经审核综合资产（不包括现金）约为港币2100亿元，其中75%为物业及15%为流通上市股票。

255亿港元的投资中，有60%用于投资内地的新经济股份，其中包括大型上市网上平台，未来还会寻找未上市或者不上市，但商业模式成熟的企业，更有可能将投资区域扩展到美国。九龙仓还投资了地产或者非地产的相关行业股票，占总投资额40%。

大规模进行股票投资，引发质疑：九龙仓到底是地产企业还是风投企业？

对此，九龙仓集团主席吴天海解释称，无论是从核心盈利还是总资产占比来看，九龙仓都仍然是一家以中港地产为主的公司，只不过面临着买地难的情况。

“我们不懂做VC，只是希望能迎合世界潮流，同时为传统业务做打算，方便未来将新经济配合到实体经济上。九龙仓不能持有过多闲置资金，之所以购入地产类的股票，其实就是变相买地。在我们还没有买够土地的时候，就先买一些地产股，一方面是折让大，第二土地不会派息，而地产股是有利息收的。”

在本次业绩公布之前，九龙仓集团股价曾迎来一个明显上扬，而在公布之后，又迅速下挫回原水平。