房价暴跌的谣言为什么会流行?为啥那么多人愿意相信?

俗话说得好，好事不出门，坏事传千里。最近诸如“房价暴跌”、“楼市崩盘”的坏消息特别多。

这种消息一般肇始于某个人的微信朋友圈、微博，甚至某个论坛。不明真相，而又急于寻求真相的人们到处转发，最终弄得人人皆知，并且在传播的过程中变得越来越离谱。

明源君发现，此类引发恐慌的言论，基本都是以点带面、以偏概全，是充满了魔幻的现实主义。无论对房企、地产从业人士还是潜在的购房者，除了徒增焦虑、扰乱判断、错失可能的机会外，没有其他的半点用处。而且，这也与调控的初衷背道而驰——促进楼市平稳健康发展，而不是暴涨暴跌。

01

涨价太久人们已麻木

跌价才算得上是新闻

美国《纽约太阳报》19世纪70年代的编辑主任约翰·博加特把新闻解释为——“狗咬人不是新闻，人咬狗才是新闻”。

之所以这样，是因为人们都知道，狗具有狂吠、咬人的天性。人们听到狗叫或者看到狗咬人的新闻，大都认为这是正常的现象。

但如果“人”咬“狗”,那就令人瞠目结舌了。因为他有悖于人们一贯以来的认知，拥有“奇”的特征，“奇”就是新闻。

当一种趋势形成，并持续足够长的时间，人们就倾向于认为这种趋势一直会持续下去。比如美国次贷危机前10年，一直被称为“黄金十年”。这期间，美国经济发展良好，大量国际资本流入美国，导致房价持续大幅上涨，让很多人都产生了房价会一直涨下去的错觉，因此中低收入家庭敢于0首付购房，银行也敢向这些人贷款。

以2015年6月为本轮楼市上涨的起点，至今年7月，房地产市场已经连续上涨37个月，刷新了中国房地产连续上涨周期的最长纪录。

6月份，70个大中城市，上涨的城市数量为63个，创此前21个月以来房价上涨城市数量历史之最。8月15日，国家统计局发布的数据则显示，7月份70个大中城市里有65个城市新房价格环比上涨，上涨城市数量达到高点！全域限购的海南三亚，7月新房、二手房价格的环比涨幅都超过了3%，分别涨3.7%和3.1%，位居全国排名前列！

对当下中国楼市来说，“涨价”就像是“狗咬人”，已经不算什么新闻了；“下跌”才是类似人咬狗的事件，才是能引人关注的新闻。

所以，媒体——特别是部分追逐10w+的自媒体绝不会放过任何一个下跌的蛛丝马迹，并大写特写，以此吸引眼球、获取巨大的流量。

由于在过去的二三十年时间里，中国房地产是资产增值的逻辑。资产的定价取决于增量房交易的定价。例如100万资产升值到1000万的定价，那就需要重新估值、定价、抵押。在这种情况下，如果增量资产的价值发生变化，对资产拥有者来说影响很大。

这意味着，一旦房价下跌，整个市场上所有房子的价值都将缩水。对开发商来说房子必然不好卖了。对房子的拥有者来说，意味着其资产缩水了。而对那些尚未买房整天期盼房价下跌的群体来说，则是看热闹不嫌事情大。

02

暴跌的谣言有部分真实性

但是以偏概全、以点带面

8月初，明源君一大早起来就收到好几个朋友的消息（如下图），询问“厦门楼市真的崩盘了吗？”

紧接着，明源君所在的众多金融、房地产群，以及其他各种群内，都在传类似的截图，焦急地询问——厦门楼市到底怎么啦？

之后，一些自媒体迅速跟进，更是给这一传言火上浇油。

早在7月，北京通州房价腰斩的谣言同样传得沸沸扬扬。

1947年，美国心理学家奥尔波特认为，谣言的产生有两个基本条件：一、故事的主题必须对传谣者和听谣者有某种重要性；二、真实的事实必须有某种模糊性掩盖起来。

这些消息传播得如此之广，并且还有人相信，一是因为房价涨跌与每个人息息相关，二是这些消息并非完全无中生有，而是有一定的真实性，只不过是被以偏概全地夸大了。

那么厦门房价到底有没有跌呢？确实是跌了。这个无论是厦门当地中介门店的经营状况、业主的挂牌价格，还是从链家网成交系统的统计数据，都可以看出来。但部分自媒体狂欢式的报道厦门楼市“崩盘”，无疑是夸大其词的。

厦门过去多年来，房价一直保持单边上涨的态势。如今，严厉的调控下，不少前期的热点城市都加剧分化，出现微跌，或者涨跌互现的局面。比如上海当前的房价比较高点下跌了15%左右，北京也下跌了一些。厦门有所下跌，实属正常。

当时，明源君排名前列时间询问了厦门当地的不少地产人。他们均表示“情绪稳定”，并怒斥了部分自媒体不负责任的炒作报道。

尽管如此，相信厦门楼市暴跌，并认为其继续下跌的人依然不在少数。因为厦门的地价也跌了！根据热炒厦门房价崩盘自媒体的报道“厦门地价相比2016年几近腰斩，2016年的高价地有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖，相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万元~1.5万元/平方米，岛外下跌6000元~1万元/平方米”。

既然地价都跌了，那么根据任泽平“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的房地产周期理论。未来房价也一定会跌！

然而，有时候看到的并不一定是真相。就像下面的图1和图2，表达是同一个意思，但是看到图2的人，会更加坚信是货币增发推动了房价上涨，从而更加猛烈地抨击货币超发，因为图2更陡峭，更有视觉冲击力。这正是一些人十分喜欢干的事情。事实上，在分析各地楼市涨跌的时候，类似下图2这样的图表屡见不鲜。

回到厦门的地价同样如此。告诉你的都是事实，但是很有迷惑性。

今年7月2日，翔安X2018P01和翔安X2018P02地块，分别以15.98亿元和17.02亿元的总价成交，折合楼面价分别为21182元/平米和19814元/平米。而此前，距离这两幅地块不远成交的2016XP06地块和2016XP04地块的楼面价分别为37512元/平米和38345元/平米。厦门地价“腰斩”的传闻就是这么来的。

然而，很少会有人注意到，这些地块的区位属性存在差异。今年7月成交的两幅地块，在两三公里外的非热点区域，而此前成交的两幅地块位于地铁环绕的热点新城，根本不具有可比性。

此前北京通州房价腰斩的传言同样是类似的套路。

当时，不少媒体报道，6月30日，数十名身着印有“退房”短袖的购房者聚集在通州K2十里春风的售楼处，要求退房，现场有购房者称“刚开盘的时候是4万多一平，现在的售价是2万多/平米，一平米相差了两万，降了一半”。

然而，实际情况是，十里春风项目东西两区的住宅在产品、配套都不相同，东区是高层+洋房+别墅，西区只有配建保障房的高层。

去年销售的产品主要在东区，备案价格是3.7万，实际成交价在3.4万元/平米左右。售楼部被围时，项目在售的主要是西区高层产品，户型为78平米的两居和89平米的三居，团购价格在2.6万元左右。由于产品存在差异，前期的3.4万/平米和现在的2.6万/平米的价差实属正常。

更让人啼笑皆非的是，根据《华夏时报》报道，围攻售楼处并且要求退房的人居然不是十里春风的业主，而是另一个商办项目。由于从326商办限购加码之后，价格大跌，这些业主受不了，想找一个发泄的出口，于是跑到了十里春风项目。

参考链家网二手房的成交数据，目前通州区的二手房成交价格为4.5万元/平米左右。通州市场上，并未出现价格明显下跌的项目。

即便是真实的下跌，比如厦门地价的下降（2018年较2017年下降约2成，较2016年高峰时期下降约三成），很大程度上也主要是受土拍政策影响。比如要求10万平方米以下住宅用地必须一次性销售，使得抗风险能力差的中小开发商根本不敢拿地。

至于不断增多的土地流拍，其实也是市场回归理性的一种表现。因为如今房价地价差在不断缩小，而政府依旧在用固有的模式卖地，拍卖土地的限制很多，而底价又依然很高，自然容易流拍。这恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果房企依然像以前那样疯狂地高价拿地，那才是最不堪的——既不符合调控大势也不符合商业逻辑。

土地市场理性，意味着房企未来更好的机会。经过精确的测算，赚钱的才拿，不赚钱就不拿了。如果一批体质赢弱的中小房企倒下，反而会给大中房企腾出空间。

一个汇聚百万人脉的老板圈子

温馨提示：《企业家校友会》推广的内容如有侵权请您告知我们会在排名前列时间处理或撤销；互联网是一个资源共享的生态圈，我们崇尚分享。

关注本公众号，留言，分享您的看法！