【访谈】岛内部分小区房价不如岛外 会成趋势?

投资兼自住买信和银湖天峰可以吗?

【问】莫急：湖滨北路信和银湖天峰高层区2房或者3房，报价都在8万5左右，投资兼自住，值得购买吗?

【答】佳铖：这个报价基本上是银湖天峰品质较好的房源的行情价，从投资兼自住角度看，银湖天峰价值还算可以，但还不能算突出。在这个项目所处的区域内，银湖天峰是较新的住宅楼盘，相对那些房龄较老的楼盘，价值向上动力会更足。不过从自住的角度考量，这个项目的容积率偏高(毕竟就一栋楼)，对于喜欢大社区的人而言，基本不能列入考虑范围。而且这个项目品质感塑造方面，也不如同期岛内其它一些顶豪，对于金字塔上端的人群吸引力还是有限。

岛内部分小区房价不如岛外，今后会成趋势吗?

【问】崔颢：老师你好，看了套湖里区明园花园的129平复式，报价408万，算了一下单价才3.1万每平，感觉这个价格和岛外很多二手房价格相当了，甚至不如岛外高层小区的价格，背后有什么原因吗?是不是说以后岛内岛外的房价差还会继续缩小?

【答】佳铖：明园花园属于湖里区靠近老工业区的小区，房龄相对较老，周边没有什么特别优质的配套，房子内在品质一般，这种房子拿去和岛外一些配套成熟地段，内在品质不错的次新房比，可能就仅剩“岛内”以及未来地铁3号线经过两个卖点了。这两个卖点还会随着时间的流逝，岛内外发展差距进一步缩短，岛外地铁建设进一步推进，而越来越不能被视为卖点。

未来岛内岛外房价差缩小，应该来说针对一些特定房源而言，是不可逆转的趋势。比如把岛内一些学区优势不明显的老破小(大)，和岛外优势区域房龄较新房源比，未来就不是价差缩小的问题了，而是岛外这种房源，能先进岛内老破小(大)多少的问题。

海翼0592PK恒亿尚品湾，哪个性价比更高?

【问】佚名：你好，本人现在准备买海翼0592的房子，90平，总价177万未满二，还有一个是恒亿尚品湾90平，240万未满二，请问就性价比和投资价格来说我应该选择哪一套?

【答】谢康：你看的这两套房源，但就价格来看，还是符合市场行情的。海翼0592这套90平总价177万，单价接近2万/㎡，恒亿尚品湾90平报价240万，单价在2.6万/㎡左右，比目前市面上的挂牌价都会相对低一些，应该说价格在合理区间内。不过这两套房因为产权没有满两年，所以税费都不低，这样算下来单价基本就要在报价的基础上再增加1000到1500元/㎡左右了，原则上我是推荐大家购买产权满两年的二手房，主要原因也就是考虑到税费的因素。

如果单从价格来看，肯定是海翼0592的性价比会更高一些，但考虑到海翼0592所在的马巷老城板块居住体验相对较差，且海翼0592这个小区本身的楼盘品质比较一般，刚交房的时候也是有出现业主大规模维权的现象，不管是自住还是投资，我觉得入手这种房子都要更加谨慎一些。从投资价值的角度来考量，我个人也会更推荐你入手恒亿尚品湾，一个是海景景观资源，另外就是学区优势，恒亿尚品湾相比海翼0592优势都会更明显，建议你优先考虑。

刚需预算有限，是买岛内二手房还是岛外新房?

【问】佚名：首付70-80万左右，刚结婚，刚需，是买岛内二手房方便未来小孩读书还是岛外新房比较好?如果是岛外，哪些楼盘可以考虑?综合分析，比较推荐哪个?如果是岛内二手房，是否还有选择的机会?

【答】谢康：70-80万的首付预算，如果是岛内的话只能买到房龄比较老，同时户型面积较小的二手房，像湖里保税区、康乐一带的二手房，房龄在25-30年左右的老旧小区才满足你的预算。

如果你能接受岛外新城的教育资源，相对来说岛外的新房会是一个更好的选择，不仅房龄更新，居住体验更好，未来的升值前景也会好于岛内老旧二手房。你的这个预算可以考虑马銮湾的海投排名前列湾、龙湖春江彼岸、集美新城的莲花国际，这些新盘如果还有房源在售的话都可以优先考虑;另外一些刚交房的二手次新房你也可以去了解下，比如海沧万科城、中航城C区、莲花新城，这几个楼盘都有70平左右的小户型，价格也会比较接近你的预算，都可以考虑。

首付150万，杏林桥头和海沧滨海社区怎么选?

【问】垚：杏林桥头和海沧滨海社区比较,老师您好,我们纯自住,首付不超过150万,老婆在东渡上班,我以后会在软二或者软三上班,请推荐一下这两个地方的小区?如果还有其他地方更合适的小区也请推荐。谢谢老师,新房二手皆可,无学区要求,比较关注居住体验。

【答】大鹏：杏林桥头和海沧滨海社区，这两个区域交通是优势，进岛便利，由于你们夫妻俩不在同一地方工作，因此在位置上的选择只能往一方偏袒，原则上买房尽量多以女性这一方为主。因此，根据你们的首付预算，建议优先考虑海沧滨海社区，可以选择的楼盘大概有：旭日海湾、鼓浪湾、绿苑小区等;如果是考虑杏林桥头，简单概括一下：户型和物业万科较好，整体品质联发较好，景观和精装性价比中海较好，如果禹洲有海景房的也可以考虑，看你个人喜好。

保障性住房对资产配置有怎么样的影响?

【问】忽忽理理：保障性住房对资产配置有怎么样的影响,也在购买商品房与申请保障性住房之间矛盾,首付目前有70万,如果买掉在漳州出租的房,应该有170万,在岛内上班,刚毕业,而且单位有可能集资盖房,请教老师,我这种情况是现在买房,还是等一等?

【答】大鹏：根据相关政策，保障性商品房权属登记之日起不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让保障性商品房的，向市住房保障行政管理部门提出申请，由市住房保障行政管理部门按原价格并考虑折旧等因素进行回购。保障性商品房权属登记之日起满5年，购房人如需上市转让的，应当按原购房价与届时房屋市场指导价的差价的一定比例向市国土房产部门缴交土地收益等相关价款。市住房保障行政管理部门有权优先回购。

以上就是对资产配置的影响。在房子是用来住的而不是用来炒的这一定位下，单位集资盖房满足刚需自住需求，这是一件好事。但是考虑到以后要置换改善等情况，出售单位集资建房还是有些限制，因此，较好是用自己的资金购买自己想要的房子，这样才不会受制于人，以后的房子可以自己做主。

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