律师解读:二手房买卖中房屋设有抵押时应注意这些

房产厦午茶 2017-06-13 14:44:05
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  二手房交易过程较为复杂,而且二手房往往存在出租或者抵押的情形,这使得二手房交易更加容易产生纠纷。尤其是在二手房已经设立抵押的情况下,购房者所购买的房屋能否顺利过户将会受制于抵押权人。

  二手房交易过程较为复杂,而且二手房往往存在出租或者抵押的情形,这使得二手房交易更加容易产生纠纷。尤其是在二手房已经设立抵押的情况下,购房者所购买的房屋能否顺利过户将会受制于抵押权人。当交易过程中遇到房屋设有抵押时,我们应当注意如下事项:

  一、已经设有抵押的二手房买卖合同有效

  交易的二手房已经设有抵押,无论购房者是否知情,当事人以《物权法》第191条第二款的规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”为依据主张房屋买卖合同无效,人民法院原则上不予支持。

  二、存在欺诈、胁迫、重大误解等情形买受人可以主张撤销房屋买卖合同

  如果购房者认为出卖人未告知存在抵押,有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或者乘人之危等情形的,买受人可以主张撤销合同,也可以不撤销合同。出卖人无权以存在以上情形为由主张撤销房屋买卖合同。另外,并非出卖人未告知房屋存在抵押即可主张撤销房屋买卖合同,购房者应当在签订合同之前注意审查房屋是否存在抵押。

  三、抵押权未消灭或者未经抵押权人同意房屋无法过户

  抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。因此如果合同履行期限届满时,出卖人仍未取得抵押权人的同意,也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的,房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续,房屋买卖合同无法继续履行。但是购房者有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。

  四、经抵押权人同意或者购房者代抵押人清偿债务的情况下房屋可以过户

  抵押人经抵押权人同意可以将房屋转让。此外,在购房者代债务人向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下,即使抵押权人不同意房屋转让,房屋也可以过户。

  为了避免合同签订后,出卖人将房屋抵押给他人,造成房屋无法过户,购房者应当在合同中约定,双方合同签订后,出卖人应当立即配合购房者前往登记机关就该房屋进行预告登记,阻止出卖人隐瞒购房者私下和他人另行作出抵押登记。

  (福建天衡联合律师事务所合伙人、律师:黄倩颖)

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