厦门房价的现在 过去和未来

       当你走出家门，门外那个世界，还是你记忆中的厦门吗?

　　对于真正的老厦门而言，他们记忆中的厦门，就是中山路、镇海路、八市。火车站和厦大都算郊区，过了这两个地方，更是郊区以外的荒郊野岭。而厦门的楼市，就是从老厦门记忆中的那个厦门开始，一步步扩张，变成今天这副模样。

　　这一路走来，厦门楼市的版图已扩张至原先的几十倍，而房价也涨了30倍以上。这次，我们就以这些年，厦门那些楼盘为线索，梳理一下厦门楼市的过去和现在，顺便展望厦门楼市的未来。

1983年的厦门市区地图(图片来源：空愁士的博客)

　　厦门楼市的过去：岛内“新中心”2500元/㎡ 买在莲花真遥远

　　让我们把时间拨回2000年之前，那是个房子真是用来住的，大部分人还不知炒房是何物的年份，厦门楼市的版图艰难向老城区以外方向扩张。那时开始涌现一批现在岛内二手房市场卖的较多的楼盘。不过它们大多位于那时老厦门眼中的“乡下”。

　2000年的厦门市区地图(图片来源：空愁士的博客)

　　时间迈过2000年的坎，厦门楼市的发展也进入快车道，不过厦门房价真正起势，还要再晚一些。差不多从2003年开始，整个厦门的房价开始急速向上，同期厦门岛内房地产开发开始向中部及以往“前线”东部快速扩张。

本网在2004年初发布的关于2003年楼市的报道

　　渐渐的，岛内已经满足不了厦门城市扩张的脚步，岛外一些桥头堡区域，以及海沧新城，便成为一些“新厦门人”的置业焦点。大约在2010年年中，岛外出现排名前列破10000元/㎡的楼盘，这个楼盘就是海沧的王子广场。与其同步崛起的，还有集美大桥桥头的泉舜泉水湾、杏林大桥桥头的万科金域华府等等。在这些楼盘的引领下，厦门楼市的“势力范围”逐渐扩展到岛外。

　　厦门楼市的现在：岛外四大新城时代 楼市版图高速扩张

　　如果说厦门楼市的过去，是楼市版图从岛内缓慢过渡到岛外的时代。那么厦门楼市的现在，就是岛内楼市发展重心完全转移，岛外楼市完全崛起的新时期。

按照较新统计，厦门房价已破3万元/㎡大关，整体房价13年翻了近10倍

　　当下厦门楼市关注度较高的区域，岛内要看东部的会展北、五缘湾，岛外则要数四大新城区域。而引领这个高关注度版图的，是近10年区域内的一系列区域内崛起的明星盘。

　　其中位于五缘湾内湾的中央湾区，现在已是五缘湾板块的关注度较高的明星盘。其二手房总体单价已近9万元/㎡。在5年前这个盘首次开盘时，单价还仅仅是“1.8万元/㎡起”。位于会展北片区的海峡国际社区，其1期早在2007年就已开盘，顶着“台海排名前列盘”的称号一直卖到4期。目前其很多房源房价也达8万元/㎡的高度。

　    岛外四大新城，也有一批明星楼盘充当先行者。这其中，位于集美新城的莲花新城，可谓完整见证整个集美新城的崛起历程。位于翔安南部新城的明发半岛祥湾，位于马銮湾新城的海沧万科城以及位于环东海域新城的金都海尚国际，也都是各自新城发展的同期“见证者”。

　　厦门的区域房价版图，现在已完全呈现岛外赶超岛内的势头。我们在岛外已经可见7万元/㎡的房价(中骏天峰)，这样的单价也只有岛内一些高端小区，优质学区房才能企及。

　　除了一些固执的老厦门，现在基本没有人会觉得“过了火车站”就是乡下。大部分新厦门人，也不会把岛外当乡下。毕竟“乡下房价”都过了5万元/㎡，贵的甚至能到10万元/㎡，如果这是乡下，也是全中国最贵的乡下。

　　厦门楼市的未来：新房逐渐豪宅化 真刚需只能活在“边缘”

　　厦门楼市的版图，经过20多年发展，已扩张至几乎等同于厦门行政区图。对这个“体格庞大”，存量房众多的版图进行重新“洗牌”，将是这座城市楼市未来一个无可逃避的趋势。

　　这轮“洗牌”中，岛内外新建住宅将全面改善化，豪宅化。面对愈发高企的地价，越来越少的盈利空间，不断细分的市场，这是现在及将来，在厦门拿地开发商不得不做的决断。而新建住宅豪宅化所对应的，则是楼市岛内外概念的进一步模糊化。豪宅和非豪宅在岛内外都有，所谓的“岛外豪宅”，其价值和品质未必会输现在岛内东部，五缘湾、会展北片区的豪宅。

　　岛内那些非豪宅，没有优质学区做支撑的房龄较老房源，其价值将愈发落后于岛外新兴改善型楼盘。对于那些手头预算不多的真刚需而言，在岛内他们能选的，也就仅有这些边缘区域的老房子。到了岛外，绝大部分新城区域的改善型产品，同样会超出他们的预算，只有一些岛外老城里的老房子，才有选择的“空间”。更多的真刚需将外溢到厦门周边区域，更多打着“厦门东”、“厦门南”、“厦门北”的楼盘将在未来继续获益。

　　当我们预想的那个未来真正来临，当所有新厦门人都慢慢变成了老厦门，也许厦门所有所谓“乡下”都会消失。伴随着越来越多改善产品进入楼市，那还会是个总体居住幸福指数较高的时代。而实现这一切的前提，应是这座城市的房价不再像过去13年那样急速狂飙，它必须走在一条温和前行的路上。

　　回首这部房价变迁史，我喜欢以前的厦门，我期待以后的厦门。我较好的年华却是在厦门房价飞奔的这些年，没得选择。看看厦门的过去，畅想一下厦门的未来，咬咬牙撑过中间这些年，就是胜利?