去年托关系才买到的房子降价了房价真的“虚高”吗

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去年托关系才买到的房子降价了！房价真的“虚高”吗？

【问】史努比：老师，你好。去年我在翔安买了一套世茂的新房，当时行情太火热，还是托关系才买到的。买了快1年了，听说这边的二手房都不好卖，价格也涨不动。朋友说翔安南部这边价格虚高，之前他买的那套最近房价也跌了，当初买在这边主要是看这边的规划还可以，现在有点后悔了，等交房后住进去好像也不方便，周边啥也没有，老师你觉得我要现在卖掉置换到别的板块吗？

【答】谢康：价格是不是“虚高”，这个得由市场说了算。按照去年那个行情，托关系能买到世茂的房子已经算是幸运了。因为之后一系列调控政策的颁布，价格被遏制也在情理之中，当然这并不代表后期翔安南部新城的房产没有升值空间。

关于翔安南部新城接下来怎么走？我的一点判断是，只要限购不放开，不论是自住还是投资，需求都是有限的，不可能永远割不完韭菜，短期内价格企稳（不排除二手房价格小幅回落）。但从长远来看，因为有规划定位的利好，翔安房价未来还是会有一个强大的价格上涨预期，真指望它降价也不容易。另外，还有一个节点应该重点关注，那就是年底的十九大。

保守来看，如果自住需求不是很急迫的话，我觉得没必要折腾换房。从房子本身来说，世茂的品质其实还不错。至于配套，只能慢慢等了，现在置换到其它板块，也未必有更好的选择。

岛内地铁口两房置换岛外三房，合适吗？

【问】糖豆豆：老师您好，本人有永升新城89平米两房，考虑置换到岛外集美新城中航城一带或者水晶湖郡，IOI一带的三房，请问这样置换是否合适？有什么好的推荐？

【答】谢康：永升新城位于湖里马垅片区，这个小区在这一带算是地段、交通（1号线地铁口附近）、社区环境相对较好的，目前89㎡的两房户型单价在4.6万/㎡左右，如果你确实有改善居住空间需求，卖掉永升新城的两房置换到岛外的三房，我认为是可以的。

参考目前的行情价格，你的置换总预算在410万左右。如果要置换到水晶湖郡、IOI、中航城的三房，还得增加一部分资金预算才行。这几个小区虽然都位于岛外，但无论是居住品质还是升值前景，我认为并不会比岛内的永升新城差。从楼盘品质的角度来看，我这边优先建议你考虑中航城A区、其次是水晶湖郡、最后是IOI园博湾。

还贷压力大岛内两套房卖哪套合适？

【问】玄：老师好，现有宝龙中心玉龙阁两房96平的，和新景华府一套，因目前还贷压力较大，想卖掉一套，请教老师就未来升值来说，出手哪套合适？谢谢老师！

【答】佳铖：从未来升值角度出发，卖掉宝龙中心玉龙阁的房子，会比较合适一点。新景华府国际的房子房龄相对较新一些，区位条件也还是可以的，综合来看我个人认为，其未来升值空间会略微强于宝龙中心。

这里给你提个建议，在卖掉宝龙中心房子后，如果不是急用这笔钱，在还有房票的前提下可以考虑投资岛内外其它更优质的房产。总价可以低一些，岛内的话户型可以小一些，较好有优质学区资源且房龄较新。岛外的话一手房还是可以看看去做投资的。

还贷压力大岛内外各一套房卖哪套合适？

【问】 甘波：老师好，现有一套中海锦城国际两房，和禹州世贸国际单身公寓一套，因目前还贷压力较大，想卖掉一套，请教老师就未来升值来说，出手哪套合适？本人目前新婚，打算要小孩。

【答】佳铖：你没有说你自己现在自住是住在哪套，如果两套都是纯投资的话，建议你卖中海锦城国际两房。主要是中海锦城国际所在的杏北片区，区位条件一般，未来也没有太大的发展空间。中海这个小区本身质量也比较一般，没有什么很突出的优势，所以从未来升值角度看，个人认为其在岛外并非处于升值“排名前列集团”。而禹洲世贸国际所在的岛内火车站板块，未来一段时间还将是岛内的核心区域之一，虽然未来发展空间也相对一般，但借由岛内核心区位优势，以及该小区房龄优势，在未来5至10年内个人认为升值空间还是高于中海锦城国际的。

从你目前新婚，未来打算要小孩的情况看，还有一种操作，就是你把手头两套房子都卖掉，换一套岛内较大套，且有学区优势的房子来自住，这么选也比较符合你未来的生活需要。

请帮忙分析下万科金域华府两房能卖多少？

【问】汤圆：请老师帮忙分析下万科金域华府的两房大概能卖多少？置换三房的话哪里好呢？

【答】龙森：我看了一下万科金域华府两房的报价，大多在3.6-3.8万/㎡左右，甚至还有人挂4.3万/㎡（吐槽下，真是敢挂），当然这也只是网上的报价，考虑到目前的市场行情，跟实际的成交价还是有些差距的。至于说置换3房哪里好，这里面你没有跟我说清楚你的资金情况、区域选择、房源类型等，本人无法做出很好的推荐，还请告知。

水晶湖畔预售1.9万/㎡左右现在买合适吗？

【问】如青如生：刚需房，本人在海沧新阳工作，最近在看住宅水晶湖畔，销售估计价格为19000多一平米。现在来看首付和按揭比较能接受。现在买合适吗？还是可以再等等看？或者是否还有合适楼盘推荐？请专家抽空指点一下。

【答】龙森：如果手头资金确实有限，购买不了海沧的住宅，我是觉得角美的房子作为暂时的过渡是可行的，一方面距离海沧很近，而且目前城区的配套也能满足基本生活需求，更重要的是角美未来不错，日后房子也可以作为置换厦门的筹码。至于说现在是不是购买的好时机呢？我是觉得刚需的话还是早买早好，而且乘着眼下角美限价（不能超过2万），虽然说由于目前调控市场冷下来了，但是房价总体还是比较稳定，想要盼望开发商降价几乎没有可能。而且我们要时刻担忧调控解除后的反扑。

水晶湖畔这个项目我去过，中旬就要开盘了，地段方面在角美已经是核心了，而且住宅的品质可以期待下。至于说有没有其他楼盘可以推荐，联发欣悦华庭（龙池距离更近）、阳光城凡尔赛宫、中骏四季阳光、万益等也可以看看。