2017年福建土地市场盘点(上)

2017年中国的经济增速结束下滑趋势，实现近八年来的首次回升，全年GDP首 次突破80万亿大门槛，整体经济好于预期。楼市方面， 2017年被称为“政策年”或“调控年”，房住不炒、租购并举、共有产权、住房租赁等热词贯穿全年，在分城施策背景下，各地调控政策内容不断升级，热点城市政策频频加码，热点周边及三四线城市也同步联动调控，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，金融去杠杆加速。此外，“限售”是2017年本轮调控的新生事物，其本质是楼市去杠杆，精准打击了楼市投机行为。十九大用“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场再次定调，建设长效机制将是未来的“主旋律”。在热点城市受到严控背景下，三四五线城市去库存效果理想，房地产补库存、政府加速供地，房地产投资仍超预期，房地产增速与GDP增速呈现大致平行走势。

在这样的大环境下，福建各地市的土地市场呈现出不同的特点。厦门和福州作为热点二线城市，在国家政策高压下，抑制住了以往疯狂的局面；漳州、莆田等三线城市吸引了更多知名开发企业的关注，优质地块受到各大房企的追捧。随着各地公建配套设施的完善，土地市场的价值也日益彰显出来。

本文根据2017年各地的土地市场行情，将福建九地市分为四个梯队。其中，厦门和福州为排名前列梯队，这两个城市具有较好的市场基础，房地产市场发展水平走在全省前沿，但整体而言两地的土地市场在2017年回归理性；漳州和泉州为第二梯队，这两个城市经济实力强劲，且紧邻厦门，受厦门市场的外溢作用明显，2017年行情较好且未来的可持续发展潜力较大；莆田和龙岩为第三梯队，其中2017年莆田的行情较为火爆，达到历史较高点，龙岩的市场相对稳定；宁德、三明、南平为第四梯队，宁德的市场回暖迹象明显，三明市场的表现比较平淡，南平的基础和后劲则相对较弱。（数据来源：各地国土局网站、厦门土地房产研究中心、中原地产、网络）

1 排名前列梯队：厦门和福州

01厦门：商住地价回归理性

根据厦门土地房产研究中心数据，2017年厦门全市共出让经营性用地48宗，成交45宗（3宗加油站地块流拍），成交土地面积159.07万平方米，总建筑面积279.15万平方米，岛外土地成交268万平方米，占比96%。全市累计成交商住用地30宗，总建筑面积159万平方米，产业用地占比突破40%。

从市场表现来看，厦门商住用地2017年的地价较上一年有所回落，主要在于市场调控加码，出让规则要求严格，“限地价、竞配建”和“一次性申请预售、一次性对外销售”等对竞买人的资金要求越来越严格，开发企业拿地归于谨慎理性。2017年厦门出让多宗位于同安、翔安相对偏远地区的地块在一定程度上平衡了地价；2.5万元/平方米以上的地块集中分布于环东海域的同安新城和翔安南部新城，未来这两个片区的房价压力恐会较大。

02福州：商住用地溢价率降低

2017年福州土地市场出现了“熔断”、“全自持”、“共有产权”“限价安置型商品住房”等拍卖模式的创新。土地供应方面，在上半年五区仅出让11宗地的前提下，下半年政府推地节奏明显加快，临近年末还加推两次较大规模“土地供应潮”，桂湖、五四北、金山奥体、火车南站、三江口等成为热点供地板块；土地性质方面，2017年福州五区土地供应仍以住宅+商住为主，“商办+商服”为辅。

土地成交方面，与上一年度相比，2017年开发商抢地的热情出现明显降温，房企“和谐”拿地情况明显增多，土地溢价率出现下调。主要原因：排名前列，在调控持续高压下，开发商对未来市场预期的乐观程度发生改变，高地价并不代表高售价；第二，2017年土地起始楼面价并不低，较低的溢价率不意味着房企拿地成本出现缩水；第三，当前福州土拍市场门槛高企，联合拿地成为众多房企重要选择方式之一，在拓宽布局的同时还能降低开发成本及风险。在福州调控高压之下供求双双出现回落，催熟下辖县市市场，多数房企已开始布局福州周边地区以及八县，长乐、福清、平潭等地“面粉贵过面包”的现象时有发生。

2017年福州市区供应经营性用地60宗，占地面积约为232.395万平方米，同比增幅为93%，尤其是下半年政府推地节奏明显加快，地块性质以住宅+商住用地为主。其中，成交40宗，占地面积约为165.91万平方米，同比增长14.2%，总建350.85万平方米，但可售建面仅为269.11万平方米，占比76.7％。2017年的土地成交金额为384.4亿元，同比去年上行52.5%，再创新高。

从企业表现来看，2017年借壳佑威国际登陆港交所的“闽系黑马”福晟集团抢地积极，当前待推可售体量排名福州市场榜首；碧桂园及世茂紧随其后，和上一年相比，外来房企的土地储备增长明显，未来市场竞争将日趋激烈；二级市场收购方面，泰禾、阳光城、福晟等本土房企待推体量相对较大。

2 第二梯队：漳州和泉州

01漳州： 土地市场跌宕起伏

漳州的土地市场除了城市经济、产业、规划、环境等各方面的助力之外，还深受厦门房地产市场的外溢拉动。2017年，漳州市区共举行了6次土地拍卖会：上半年漳州土地市场受全国大环境的影响明显，3月初楼面地价首次破万，到4月份首次采取“限地价、控房价、竞配建”的方式出让地块；下半年，6月份土拍现场的“画风突变”，到8月份房企重燃热情，10月份土拍因最终报价未达到保留价而流拍，11月份和12月份3宗商服地块成功出让。纵观这一年漳州土地市场的表现，可谓跌宕起伏；其中，8月份之前漳州是地价上涨较快的三线城市之一，龙头房企的拿地热情还是比较高的，各大房企积极补仓，增加了土地储备，这其中，除了有恒大、万科、融信、建发等漳州置业者熟悉的大牌房企，也有禹洲、中海等新晋房企的身影。

据统计，2017年漳州市区共成交经营性用地11宗，总用地面积为66.26万平方米，总计容建筑面积为134.67万平方米，平均楼面价为7058.74元／平方米，总成交金额95.06亿元。这1 1宗地块包括8宗住宅用地、3宗商服用地。从商住用地的价格来看，平均楼面价为7733.03元／平方米，总成交金额94.04亿元。

2017年，漳州土地市场还有一个显著现象，就是吸引大型名企纷至沓来，这是缘于漳州城市建设日益成熟，老城区地块日显稀缺，新城区地块配套日渐成熟，特别是中心城区和碧湖片区的地块大受开发商追捧。大型房企的入驻对漳州城市开发建设的品质具有显著的提升作用，将明显推进漳州的二级市场进入泛高端时代。

02泉州：成交量价显著增加

纵观泉州市场，2012年至2017年，市区土地供应面积总体呈下降状态，2015年后供应面积出现大幅度下滑，2016年的土地市场也较为低迷，2017年泉州整体市场回暖，政府开始逐渐增加土地供应，各区都有地块出让，整体出让规模和金额都呈现爆发式增长，但整体以小地块为主，总建筑面积超过60万平方米。2017年泉州四区土地成交总建筑面积约达59.5万平方米，万科、特步、大唐等房企活跃于泉州市场。

近一两年，泉州政府积极响应供给侧改革方针，严控土地供应，从源头上控制市场存量，使得后市的有效供应量仍然处于稀少的状态。受厦门、福州、漳州等地影响，泉州土地拍卖进入新模式，受“限房价、竞地价”成为新常态，随之而来的是一批限价房的诞生，而在高地价的情况下，房企为了控制成本，项目产品的定位也会趋向低端的可能。