“这辈子最失败的就是去这里炒房!”厦门楼市泡沫有多夸张?!

商业地产内参 2018-08-15 11:03:43
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“这辈子最失败的就是去厦门炒房!” 房产中介改行,炒房客被套牢...厦门楼市怎么了? 厦门楼市怎么了? 一位曾从事过房地产行业的人士说,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市,也终将回归理性。 “就像大海的潮水,有涨有落,只不过潮退了,就可以看出谁在裸泳了。” 在一场大雨之后

“这辈子最失败的就是去厦门炒房!” 房产中介改行,炒房客被套牢...厦门楼市怎么了?

厦门楼市怎么了?

一位曾从事过房地产行业的人士说,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市,也终将回归理性。

“就像大海的潮水,有涨有落,只不过潮退了,就可以看出谁在裸泳了。”

在一场大雨之后,立秋之后的北京已经有了丝丝凉意。

而在厦门,高温日比往年几乎多了一倍。8月以来,被称为“夏日魔王”的副热带高压持续统治着厦门。而让厦门处于全国舆论漩涡的却并不是它持续的高温,而是关于房价“暴跌”的传闻。

这些天,岛上的人们,无论是身处闹市中的星巴克、麦当劳还是在环岛的海滨浴场,都在争论着厦门房价的走势。

8月初,“厦门楼市崩盘”被市场热议,有自媒体报道称:

“厦门地价相比2016年几近腰斩,2016年的高价地有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万元-1.5万元/平方米,岛外下跌6000-1万元/平方米”。

一些评论文章更是直言厦门楼市“崩盘”、“神话”破灭。

林钊是厦门一家房地产自媒体的主编。他这两天格外忙,无数的外地朋友打电话问他厦门楼市“崩盘”的情况:

“厦门的楼市是在调整,是在最严格的限购限售令下,厦门楼市的投资客已经没有生存空间。一部分泡沫在破灭,但特别不是崩盘。对于崩盘论,我们很气愤,准备写文章反击。”

厦门楼市到底怎么了?

日前,记者来到厦门,探访楼市的真实情况。

中介:“房价比高峰时每平方米降了约1万元”

8月9日,厦门思明区莲岳路上的一家千千房中介门店经理李佳告诉记者,厦门房价的确降了,她所在门店主要代理的几个小区比如育秀里、莲岳里现在均价在四万八左右,比高峰时期降了大约1万元每平方米。莲岳里一套两室两厅66平方米的房子,卖300万元,还有议价空间,附近有松柏一小这样的优质小学,已经挂了好些日子还是无人问津。

“以前都是好几个人抢一套房,门店都挤满了,现在店里来看房的人很少,一个月也难成交几套房。”

思明区麦田房产体育路店的一名业务经理刘伟则表示,今年小区的挂牌价每平方米差不多跌了5000元左右,跌幅在10%左右。没有传闻中的那么厉害,下跌比较厉害一般是那种过度炒作的“老破小”,一些品质比较好的小区调整幅度很小。

“与其说是全面暴跌,不如说厦门楼市开始分化,房产交易开始趋于理性。”

厦门湖里区的一个中介也表示,岛内房价普遍跌了1万元每平方米,岛外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于议价空间变大,二手房挂牌价和实际成交的价差也比较大。“买房的客户都会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。”

从统计数据上来看,今年1-7月,厦门二手住宅挂牌均价分别为50908元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。

厦门房地产联合网数据显示:

2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。

其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

记者注意到,在厦门的许多资讯网站,许多业主直接挂出房源卖房。

“大降65万急售”

“一口价、打八折”

“诚心买条件还可以谈”

这些字眼频繁出现在卖房信息中。一名中介人士称,目前许多房东急着抛售房子,买房人多次下调房价或者承诺保税已经非常普遍。

“但客户普遍的心理是买涨不买跌”,李佳对记者表示,由于没有成交量,厦门的好多小的房产中介门店都已经没有了生意,许多门店的员工都开始转行,一位做了好多年房地产经纪的朋友前几天刚转型去做保险了。

买房人:“再等等,不要当最后的接盘侠”

虽然楼市成交惨淡,厦门却不乏在观望中犹豫的买房群体。

姚雯是厦门的一位公务员,2013年在厦门岛外集美区买了一套房子,不到五年,她150万元左右买的70平方米的两居室在去年高峰时期已经升值到了近300万元,由于考虑到孩子上学的问题,她一直想把房子置换到岛内。这两个月,她一边寻找新房,不断在岛内看房,一边在着手卖房。

这两个月,姚雯感觉她是陷入了一个两难的境地。一方面是自己的房子挂出去以后无人问津,在跟中介商量之后,她把价格降到了260万元,来了几个看房客,其中有一个要价240万元,结果一犹豫,这位看房人就已经在同小区定了另外一套房,已经交完定金了。另一方面,岛内的中介天天给她打电话,推销特价房,打折房。

姚雯所在小区出售的房源有二十几套。她说:

“以前是卖方市场,看中的房源一犹豫就被人抢走了,现在压力转移到了卖房人身上了。买卖双方的心理博弈已经悄然发生了逆转。买房人现在都不着急,慢慢挑,中介现在都反过来帮着买房人砍价。”

姚雯说,她的孩子明年幼升小,还有大约半年多的时间,她还可以再观望观望。

在厦门从事教育行业的王楠也是观望群体的一员,她原本打算入手一套岛内的小一居,但亲戚朋友们都劝她再看看,厦门的楼市过去几年涨的太多了,现在的下跌可能才刚刚开始。“我好多朋友都劝我,宁可再等等,等这一波降价潮稳定下来,不要当最后的接盘侠。”

开发商:“在厦门拿地越来越艰难”

厦门翔安区位于厦门岛的北部,按照厦门城市总规划,厦门将构建起“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市,翔安新城将作为厦门城市副中心,承担东北部发展的重任。一条10分钟左右车程的隧道连接了厦门岛与翔安新城。过去两年,这里是房地产开发的一个热点区域,各大开发商纷纷砸重金在此购地,呈抱团之势。许多房地产观察人士将这里的地价和房价的变动视为厦门楼市的风向标。

公开信息显示,今年7月2日,翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元,楼面价21182元每平方米,被海晟夺得。翔安X2018P02地块,被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。这两宗土地出让后引起市场热议。

因为,在不到一年前,2016年8月26号,离此处不远的地方,2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得,溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得,楼面价38345元每平方米,溢价率139.66%。

虽然这两个时期拍卖的地块区位属性并不完全一致,但厦门地价“腰斩”的传闻即由此而来。中原地产首席分析师张大伟就认为,2016年地块和2018年新出让地块相比,一个位于地铁环绕的热点新城,一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。但厦门地价的下跌在厦门房地产业内人士看来已是不争的事实。

厦门克而瑞机构相关数据显示,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年较新的全市平均楼面价为21879元每平方米,相比2017年下降近两成,与2016年的顶峰时期相比,则下降约三成。

多名厦门开发商人士告诉记者,厦门地价的下降主要受土地拍卖政策的影响。7月2日,厦门出台“一次性销售”土拍限制,10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。这对开发商传统的售楼方式起了颠覆作用。

以前开发商都是一块地分多次销售,可以根据行情的变化调节销售量和价格,以后就要一次性开盘,统一入市,开发商面临的不确定性一下提升了很多。尤其是现在地价高企、楼市不稳的时期,开发商会非常被动。

“开发商捂盘惜售的空间被堵死了。这是一个针对性很强的调控措施。”多名厦门房地产人士坦言。

厦门一名房地产开发商表示,他们对目前的厦门楼市已经感觉到了危险,多数中小开发商都已经不敢在厦门拿地了。

“在厦门拿地越来越艰难,不确定性也大,我现在已经放弃了厦门市场,转战郑州。现在好多原来在厦门的开发商都转战郑州、合肥这样的中部城市。”

售楼处营销人员:“开发商是在亏钱卖房”

8月8日,记者来到翔安新城,经过过去两年开发商的拿地潮,这里楼盘林立,云集了融创、世茂、融侨等知名开发商,据某地产网站不完全统计,这里有20多个楼盘正在开盘或者是等待开盘。宽阔的马路上并没有多少行人,只有建筑工人在工地上顶着酷暑在施工作业。

记者以看房客的身份走访了融创东南府(2016XP06地块)和附近的世茂国风长安。在这两个售楼处,记者刚一停车,营销人员就过来打伞,非常热情。

世茂国风长安售楼处营销人员随即介绍起楼盘的情况:

“我们这个楼盘位于翔安南部新城,紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园,小区不远处有在建的两条地铁,距离正在建设中的厦门新机场只有10公里左右,离海岸线只有几百米,从厦门岛穿过翔安隧道一出来拐几个弯就到了小区,未来升值潜力大”。

该营销人员介绍,小区的楼盘分为两大部分,两栋高层和十栋叠墅,高层目前正在销售中,叠墅有5栋已经售罄,一栋正在热销,另外4栋暂时还没有开盘。

由于政府房地产调控之后的限价,高层的均价就在3.6万到3.8万元每平方米之间,带精装修。而这个地块是37512元每平方米的拿地楼面价,非常便宜。而叠墅的产权面积在110-150平方米,总价大约在500万元到800万元每套。“开发商是在亏钱卖房,只当作是向客户让利了。”

记者观察发现,前来看房的客户寥寥无几,一个小时之内都没看到有其它看房客前来,售楼处工作营销人员大都在闲聊或者刷手机。

记者了解到,由于附近楼盘众多,开发商面临的竞争激烈,再加上楼市观望情绪浓厚,开发商采取了赠送产权面积等促销手段,部分开发商还对后期开盘的项目进行了降价。

8月8日,记者询问融创东南府和世茂国风长安的营销人员前期售罄楼盘的价格等销售信息,营销人员均三缄其口,并表示这些信息上头已经收走,目前没法调阅。

新景祥厦门市场研究中心一份报告显示,厦门楼市下半年有多个新项目将入市,且部分地块要求一次性取得预售许可证,商品住宅供应量有望迎来小高峰。新房销售市场的竞争将更加激烈。

炒房客:“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”

厦门楼市的这一轮调整,很多炒房客被深度套牢。他们中的多数人,没有想到调整会来得这么快。

2016年,厦门的楼市还异常火爆。龙岩、漳平、泉州许多企业家都抱团前往厦门炒房。作为一个常年生活在闽西小山村的农民,钟明从未想过自己有一天会在厦门买房,他更没有想到的是,这只是他噩梦的开始。

钟明是福建龙岩人,做了多年的农产品贸易,后来和人合伙成立了一家农业公司,承包经营近百亩土地种植烟草和经营果树、仙草等,公司一年大概能给他带来30多万元的利润。

2017年年初,他用厦门亲戚的购房资格在厦门同安投资了一套房产。他全款购买的这套房子花了180多万元。其中100万元是他多年经营农业的积蓄,30万元是金融公司的借款,还有50万元的民间高利贷。钟明说,他当时预测购入的房产至少还能涨50%,要是能翻倍的话就抵得上辛辛苦苦干农业很多年。

刚开始,他买入的房子还在涨价,市值达到了200多万。随着厦门楼市的火爆,厦门的房地产调控措施也步步趋紧。在2016年出台的限购基础上,厦门陆续出台政策加码调控,一次比一次严厉,2017年3月25日起,厦门新购买的住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。厦门也成为全国范围内排名前列对居民购房出台“限售”政策的城市。

钟明说,楼市的调整刚开始征兆并不明显。直到几个月前,卖房的越来越多,价格也一路下行。钟明在同安购入的房产也跌回了成本价,除去税费,现在卖出肯定亏本,而他目前光利息已经支付了30多万元。由于竞争的激烈,钟明的农业公司今年盈利大幅下降。这些利润现在全部用来支付贷款的利息。他不但全部资产被房产套住,他每年还要支付的利息超过15万元。

农民企业家钟明已经被厦门楼市深度套牢。他说:

“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”。

前地产人士何斌告诉记者,像钟明这样的例子在厦门很多,并且不算极端。在过去几年楼市的高峰期,众筹炒房、集资炒房在厦门是个非常普遍的现象。“我当时劝住了好多人,但最闹心的是自己的妹妹没有劝住,现在也被套牢了。”

何斌说,前几年,厦门楼市火爆的时候,民间的金融借贷非常发达,做民间借贷的公司非常多,随着楼市的降温,这些公司现在销声匿迹了,都改行做其它项目了。

厦门思明区体育路附近的某房产中介门店一名经理告诉记者,就在前两个月,蓝湾国际的一名业主,1000多万元的房子直降100多万元甩卖。虽然房子卖了近900万元,但后来知道这名业主光网贷就欠了800多万元,已经扛不住了。

这名经理说,他平常能接触到很多这样的例子,去年进入的那些炒房客,现在普遍大套要亏100万才能出手,小套也要亏50万元左右。

何斌说,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市,也终将回归理性。他指了指不远处的海岸线说:“就像大海的潮水,有涨有落,只不过潮退了,就可以看出谁在裸泳了。”

厦门楼市注定要排名前列个崩盘?数据告诉你泡沫有多夸张!

前几天关于厦门楼市崩盘的消息传得沸沸扬扬,之后厦门当地的专家、中介、业内人士、以及市民纷纷站出来辟谣和反驳,一时间令人搞不清楚厦门的楼市到底崩盘没有。

 

不过这并不重要,重要的是如果中国楼市会崩盘,厦门楼市注定是要全国排名前列个崩盘的,这是由于厦门这座海滨小城的楼市里,蕴含着天量的泡沫和风险,不由得令人为其捏一把冷汗。

 

厦门楼市到底崩盘了没?

 

关于厦门房价到底跌了多少,“崩盘”和“调整”两派众说纷纭,让人不知道听哪个才好。

 

崩盘派一方说厦门的房价“相比2017年3月高峰期,岛内每平方米已经下降了1万-1.5万元,岛外下跌6000-1万元”,所以叫做崩盘。而调整派一方则说厦门的房价相比较高峰时“岛内每平方米降幅约5000元左右,岛外则在两三千元”,所以只能够算是调整。

 

对此我们查阅了官方的数据显示,厦门目前的房价比较高峰时下跌了14%,如果套用证券上面的道氏理论,价格涨跌20%才算达到牛熊转换标准,据此来看则厦门的楼市仍然没有步入熊市,还停留在牛市当中。

 

不过值得注意的是,声称厦门房价崩盘的主要是外地的自媒体,而坚称厦门房价只是调整的则是厦门当地的专家、中介和业内人士。

 

从利益瓜葛方面来看,外地自媒体炒作厦门房价崩盘并不能得到多少实质性好处,最多也就吸引眼球赚取流量罢了,但是全中国300多个城市他们不黑,为什么偏偏跑去黑厦门呢?

 

而厦门当地的“调整派”则大多是厦门房地产行业联系紧密,本身就是一个利益共同体,厦门的楼市一荣他们都能俱荣,厦门的楼市一损他们都得俱损。

 

这也就难怪连去年7月29日才刚刚说过“未来5年内国内大概率有一次房价泡沫破灭总爆发”的厦门大学教授戴亦一也跳出来表示,说厦门房价崩盘那是放屁。

 

反正现在争论厦门楼市是否已经崩盘并没有多大的意义,所以我们还是来理性分析一下,厦门楼市以后会不会崩盘?里面潜藏的泡沫到底有多少?

 

厦门楼市蕴含多少风险?

 

在全国300多座城市里,厦门的房价是一个奇葩的存在。这座GDP排名50开外的二线城市,房价竟然高居全国第四名,仅排在北京、上海、深圳三座一线城市之后。

 

虽然厦门地少人稀,很大程度上影响了GDP,但是从人均GDP的角度来看,厦门的人均GDP也仅位列全国第23名,排在厦门前面还有不少二三线城市,无论如何也轮不到厦门来坐这房价的第四把交椅。

 

为了更加直观的展现出厦门房价的夸张程度,下面我们将通过网友“一个不再年轻的青年”所整理的数据来加以展现。

 

首先,网友“一个不再年轻的青年”采用2018年各大城市的城镇常住人口、人均住房面积和全市平均房价等三项数据进行相乘,得出各大城市的房产总值。

从图中我们可以看出,厦门由于人口较少的原因,全市的房产总值只有49133亿元,在各大城市中仅位列第13名。

 

接下来,网友“一个不再年轻的青年”又把各大城市的房产总值去除以该市2017年的GDP进行,得出房产总值与GDP的倍数。

 

从图中我们可以看出,厦门作为一个普通的二线城市,其房产总值与GDP的倍数竟然超过了深圳,仅次于京沪而高居全国第三。

 

要知道房产总值能够远远高于GDP倍数的城市无非只有两种,一种是该城市对市外资金的虹吸能力很强大,另一种就是该市的房价存在很多泡沫。

 

北京、上海、深圳这三座城市作为中国的政治中心、经济中心和科创中心,吸引着全国各地的人才和资金的不断涌入,房价过高自然说得过去。而厦门仅是闽南一隅地区的中心城市,去哪吸来这么多的人才和财富。

 

有人解释说,厦门房价高是因为泉州地区的私企老板多,赚了钱后都涌入厦门买房,所以才导致房价这么高。

 

但是从图表中我们可以发现,泉州本身的房产总值与GDP的倍数已经很高了,高到可以比肩老牌的一线城市广州了。

 

另外要说私企老板多的话,佛山的私企老板和民间财富恐怕要比泉州多更多,但是佛山和广州两座城市都没有形成像泉州和厦门这么夸张的房产总值与GDP的倍数比例。

 

所以我们认为,泉州老板把厦门房价撑高这一逻辑实际上难以站得住脚跟!

来源: 北京青年报-北青网 记者 朱开云、作者 周松涛 首席财经观察(meirijingji001)

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