【政策】今年这些城市限购有望放松!厦门会在其中吗?

春节刚结束，楼市又被补刀了!

就在南京、合肥、兰州、西安等城市相继变相放松限购、限价等政策，不少人认为楼市严控“撕开了一道口子”时，广州、河北等城市的购房利率继续上浮。

此外，不少三四线城市也在春节前后启动调控收紧步伐。如2月13日，淄博市政府发布了淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施。

那么观察上述现象之间，有什么关系呢?

业内人士认为：2018年，楼市政策真正进入到精细化阶段，进入分类调控、因城施策的关键之年。

NO.1 |2018年，楼市步入精细化调整

涉及到三、四线城市，近期，不少人的朋友圈，被下面这段话刷屏：

“中国有180个城市，正在逐渐收缩。”

这来自于北京城市实验室创始人龙瀛的一场演讲。

他把第五次人口普查(2000年)和第六次人口普查(2010年)做了个对比。结果发现，过去10年，中国有三分之一的国土人口密度在下降。

他说，他发现了中国的秘密。中国有180个城市，正在逐渐收缩。

但有意思的是，收缩的城市并非大家想象中的衰败。

我们经常说，房价贵，房价贵，值钱的真是房子吗?值钱的是地，是地上的资源。

我们知道，这一轮房价上涨从15年到17年已经持续了三年，而且，从18年一些小城市棚改的目标看，依然还会有些地方存在上涨空间。房价上涨了，房子更容易卖，开发商更愿意拿地，政府就能卖更多地，把这部分资金用于城市建设。

所以，我们就看到这种矛盾现象：即使小城市人口净流出，但环境依然在变好、城市面积依然在扩大。

通过拍卖土地获得收益来进行城市经营，这种方式几乎全国每个城市都有。只是对土地财政的依赖程度不一样而已。

2017年的调控总思路是因城施策，但市场火热、政策严厉的情况下，全国不同城市限购限贷范围逐渐扩大，多个城市的“限售”政策也相继出台。这种情况枪打出头鸟，大家必须服从指挥。

但2018年初，兰州、重庆、南京等地放宽落户限制或者定向取消限购政策，已经说明部分城市局部开始松动，全国楼市步入精细化调控阶段。看到这里大家也没必要恐慌，这不代表房价会再次大涨，或者全国所有城市放松限购。

分析下这些城市的特殊之处。以直接放宽限购政策的兰州为例，兰州房价上涨过快的地方在市区，而郊区及郊县的库存依然严重过剩，严格限购的意义不大。此次政策调整，目的是为让郊区市场库存加速去化，同时防止炒房客进去市区。重庆、南京放宽落后，归根到底，还是为了增强人口的吸附能力，在城市抢人大战中取得先机。毕竟，二线压力都很大，要在2020年完成新型城镇化的重大任务，达到户籍人口城镇化率 45%以上的硬性指标。

但是，这些城市相同的一点：高度依赖土地财政。

NO.2 |哪些城市，可能会放宽调控政策

所以，2018年，高度依赖土地财政的城市，有很大可能会适当放宽调控政策。

从历年的房地产占比情况也可以看出，从15年开始，地方政府对于土地财政依赖度仍然较高。随着17、18年地方债务融资的持续收紧，财政紧张的城市会想办法加快土地出让来保证基建资金来源的供给。

针对具体城市，中银证券也主要参考了三个指标给出统计结果：

投资依赖度(固定资产投资/GDP)，可以看作是反映债务规模。

财政自给率(财政收入/财政支出)，反映偿债能力。

土地依赖度(土地出让金/财政收入)，这个大家比较清楚，就是土地出让金占比。

结合这三个指标，投资依赖度较高、财务自给率低、土地财政依赖度高的城市很可能放宽调控政策。

统计结果如下：除了一线上海、北京、深圳、广州既没有大规模负债，对土地财政依赖度较低之外，其他二三线的城市都不是很乐观。

首先，投资依赖度和土地依赖度均高的城市：合肥、南昌、郑州、太原等。这一类型城市随着楼市降温，压力会非常大。

其次，还有一些城市，相对没那么急迫，但依然很有压力的：

投资依赖度低、土地依赖度高的城市：杭州、南京、武汉、厦门、宁波、济南等;

投资依赖度高、土地依赖度低的城市：天津、青岛、成都、福州、长沙、西安等;

投资依赖度和财政自给率较低的城市：重庆、兰州、长春、哈尔滨等。

NO.3|厦门可能会放宽调控政策吗?

对于厦门而言，现在在全国各个城市中身处的楼市调控定位，其实更倾向一个“不上不下”的状态。

一方面，厦门没有合肥、南昌、郑州、太原这样投资依赖度和土地依赖度“双高”的局面，所以调控政策整体压力还不算特别大。这也就能很好解释出从去年年底到今年年初，厦门楼市政策导向层面释放的两个信号：

1.“福州、厦门新建商品住宅销售均价稳控在2016年10月份水平下”——福建省住建厅

2.“限购政策放松属不实信息”——厦门土房局

厦门土房局官网1月的辟谣公告

两个信号很明确指向了厦门楼市调控现有执行力度，完全可以再保持一段时间不放松，毕竟厦门也有这样的“底气”继续这么做。

但另一方面，厦门又给自己接下来可能面临到的楼市压力，留了些“后手”，就比如今年的厦门政府工作报告中，出现“实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求”的表述。这种表述显然为今年厦门楼市调控政策的精细化调整，留下适当空间。

更何况，厦门这一年来在金融层面，为此次楼市调控留有一定余地。这座城市的首套房贷利率，虽也经历了上浮，但其利率水平在全国看依然较低，厦门并没有在金融层面对调控贸然加码。

至于厦门楼市调控政策今年一整年，是“维持现状”还是真有一系列“微调”措施出炉。笔者认为有两个即将到来的节点较值得关注。

一个是厦门将公布的今年商住地供应计划，以及接下来几场土拍的实际表现。虽然厦门的供地计划经常“赶不上变化”，但从计划出让商住地的土地条件及数量，可以比较好的看出厦门在土地财政承压方面的一些情况。

另一个则是3月两会后，在国家释出了一系列有关楼市的新大政方针后，厦门将如何做排名前列时间“跟进”。

在此期间，其它城市调控政策调整情况，当然可以作为下一步政策面变化的参考。不过需要注意的是，厦门毕竟属于财政“有压力但不算最急迫”城市行列，所以不要太去关注像合肥、南昌这种“最急迫”城市的动向，城市情况不同，它们的政策参考价值也就不同。

不过，不论厦门的楼市调控政策未来如何调整，有一点现在是可以肯定的，那就是不要低估高层建立楼市长效机制的决心，不要认为“房住不炒”仅仅是个口号。以为通过政策调整，就能让房价暴涨景象重现厦门的人，注定会失望。

只有更好领会政策意图，适应并更好完成自己首套或改善居住需求，才能在楼市新常态下，不迈错步，站错边。

来源：XMHOUSE.COM