看不懂这三张图,你也敢在厦门买房?!

楼市疯狂过后，房企进入了高负债时代，房奴进入了高焦虑时代。

买房人的焦虑在于拽着手里那无比宝贵的房票，不知道该买哪里，能买哪里，还有哪里可买！购房的难度要远大于之前闭眼就往里冲的时候。

厦门楼市似乎总有一个声音在召唤“赶紧上车”，新手们害怕与泡沫共舞，但又想加入，更害怕的是自己最后连围观的资格都没有，更何谈最后一棒呢。

厦门楼市是一个巨大的资金池子，你心里没底就越容易发慌，今天，我就用【三张图】给大家摸清一下深浅。

壹|NO.1

楼市买房排名前列原理：学会用杠杆，杠杆越长，撬动力越大，收益也越大。

杠杆买房，对有的人来说是蜜糖，对有的人来说可能是砒霜。你准备用杠杆前，须知道两点：

1.确保最后收益必须要能覆盖你用杠杆的债务成本；

2.保证有足够的现金流来支撑，确保杠杆不会断裂；

二手房的首付接近6成，税费很高，很多人千方百计地找首套首贷的名额来购置新房，以较大限度地利用杠杆。

现在很多新房大都要2019年交房，办理产权证还需1年，也就意味着2022年才能交易。我们粗略地来量化计算一下：

例如一套100㎡的新房，单价3.5万/㎡，首付按照首套30%计算，首付105万。按4.9%的基准利率贷款30年等额本息，月利息10000元。

一年的利息是12万，5年的利息就是60万。如果拿这105万去买理财产品，按照至少4.5%的年化利率计算，5年收益约24万。

因此，你的这套房子能涨至少8400元/平，才算是盈利，否则你还不如直接买银行的理财产品！

不要光想着房子最后能涨多少钱，也要提前给自己做好一张资产负债表，自己月供要承担多少，房子至少需增值多少，这套房子有没有这么大的增值能力。

今天，这张表我已经给你提前做好了：

有两点提醒一下：

1.价格越高的房子，需覆盖的财务成本越高，而有些价格的房子已经透支了涨幅，需要警惕。

2.未来2-3年是调控的高压期，3倍杠杆的安全，6倍杠杆的无所谓，12倍的还能扛得住吗。

当然如果这个房子你是拿来居住或给孩子读书用，那么就按自己的需求和能力来置业，无所谓亏赢，因为房子的使用价值已经在很大程度上满足了你的需求。

贰|NO.2

买房人每天都在纠结一个问题：厦门楼市的底和顶究竟在哪里？

未来3-5年的答案就在下面这张图里！

2016年1月-2017年6月，27幅住宅用地围猎厦门土地市场，至今未有1幅入市。今年下半年预计还有8幅住宅用地入市，分布于集美和翔安。

囤房、囤地终究不是长久之计，现金流成为了生命线，尤其是这些拿地的很多都是高周转的开发商。

目前厦门在售的楼盘存量已消耗殆尽，2018-2020年这些纯新盘将成为楼市销售的主流，今天你在这张图看到的地块，就是明天你将要奔走的售楼处。

首批高层贴着地价开盘（楼面价+5000-7000元/平）是大概率事件，对于开发商来说，销售不是目的，快速获得银行放款、现金回流才是核心。

后续若限价放松，会进一步提价，也可以拿洋房和别墅产品（楼面价+1-1.5万/㎡）来提前实现溢价盈利。

叁|NO.3

最后一个终极问题，买房买的是预期，要把钱花在有人和未来的地方。【跨岛】成为厦门未来五年的发展主题。

从目前岛外四大新城的配套来看，有着各自鲜明的特色，那么新城发展的核心引擎各是什么？有没有你特别看中的购房要素？

海沧马銮湾：地铁换乘之王

地铁2、4、6号线交汇于马銮湾中心站，这也是厦门少有一个拥有三条地铁线交汇的站点，成为厦门当之无愧的换乘之王。

地铁2号线将五缘湾、筼筜湖、马銮湾三大片区一并串联。地铁4号线将嵩屿码头、厦门北站、翔安机场三大交通枢纽连接，地铁6号线主要穿过马銮湾、杏林湾、环东海域三大岛外新城。

马銮湾还有第二西通道（海沧海底隧道）这一重要的交通大动脉，进岛的时间从20分钟缩短到了10分钟。

翔安南部：教育全明星阵容

在名校出岛的发展趋势下，翔安将填补教育少有，致力于打造教育强区，汇聚了一众豪华名校资源配套。

1.厦门大学翔安校区：总建115万平、总投资36亿元。预计到2021年，将有超过3万名的厦大本科生、硕士生、博士生在这里学习。

2.双十中学翔安校区：初中部(勘察)正在招标，初中部规模48个班，高中部规模60个班，预计今年年底动工。

3.厦门科技中学翔安校区：办学规模为初中24班，高中48班，分为南（高中部）北（初中部）两个校区，招生规模3600人。

4.实验小学翔安校区：位于翔安区南部新城片区，目前正在招标，项目投资总额16756.72万元，规模办学48班。

5.厦门外国语翔安附属学校：2011年在区委区政府的支持推动下，翔安区教育局与厦门外国语学校合作办学，挂牌"厦门外国语学校翔安附属学校"。

环东海域：较大海绵新城

环东海域河流入海口多、湾区多，水系丰富，有利于形成新城内的一个个“绿肺”，使新城成为一个巨大的“海绵体”。

1.滨海旅游浪漫线：打造拥有红树林、人造沙滩、马拉松赛道、酒店群以及其他诸多景观要素的滨海旅游浪漫线——“黄金海岸”。

2.美峰生态公园：包括“湿地休闲区”和“滨海浪漫区”两个功能分区，成为该片区重要的休闲旅游与运动健身配套。

3.下潭尾滨海湿地公园、乌石盘公园：作为环东海域新城重要的公共空间和景观资源。

集美新城：商业巨龙正崛起

集美正在演奏着岛外的商业狂想曲，一座座航母级城市综合体沿着地铁，成为遍布新城棋盘的璀璨坐标。

龙湖春江郦城、中交和美新城、莲花新世界、IOI棕榈城、世茂璀璨天城这些大型的城市综合体，都包含了住宅、办公、写字楼、商场或酒店等多种业态。

其中一些项目的商业自持占比达到了50%。此外，杏林湾今年又将拟出让2幅商业占比较大的住宅地块。

债务是撬动楼市财富的核武器，首先你必须要评估好自己的债务成本和风险，不要张口闭口就是【杠杆远原理】！

其次，你要理解楼市的本质就是抬高自己的估值，通过土地拉升预期，然后让人口、资源、配套不断地来填平溢价，这是一个量变到质变的过程。

最后，你要做的就是两件事：排名前列，保证杠杆不断裂；第二，选择泡沫小，或正被流入的交通、人口、教育等资源夯实泡沫的区域。