放贷周期一直在延长,是不是马上要“加息”了?

首付300万贷款100万如何在厦门投资房产？

【问】火星玛丽苏：专家好！有一问题纠结好几个月了，请专家帮忙分析下，谢谢！目前有现金三百多万可使用，近4、5年应该不用大笔的资金，是买湖滨一、二里的学区房呢？(本人孩子刚上大学，近10年不用考虑孩子的学区名额)，还是买集美新城莲花首岸的新房？这资金如果买学区房因为年限问题只能一次性付款，大约只够买个50多平米，看看以后有没可能拆迁，毕竟那个地段周边医院、学校、公园、地铁都具备;如果买集美莲花首岸的新房，因为目前抢房的情况您也知道，400万左右的户型不一定能买的到，大的户型至少500万以上，要贷款200之上，又不想贷款这么多，毕竟家里除了自住之外在集美桥头环东海域已经有一套近两百平米的房子，湖滨四里也有一套一房的，只想着手上的人民币不贬值，尽这些资金投资，贷款100万以内可以接受，不想压力太大。请专家帮忙分析下，怎样才能让资金投资收益更高，非常感谢！

【答】佳铖：如你所说，湖滨一、二里附近医院、学校、公园、地铁都具备，接下来因为重大基建因素而进行拆迁的可能，基本微乎其微。而如果是旧城改造，腾岛内住宅用地地皮的原因进行拆迁，又几无可能，毕竟现在地价实在太高，要拆对于政府而言太不划算。所以你建议你不要为了“等拆迁”而去买湖滨一、二里的房子，如果要投资岛内房产，一些中小户型，房龄较新的学区房也完全买的到，从未来5年的周期看，其升值空间也不弱。

莲花首岸的新房确实很难买到，但也并不是说完全买不到，建议你多持续关注下这个楼盘的较新动态，多联络打听东区开发公司相关开发进展，同时也持续筛选岛内优质的二手房源。做好两手准备，现在买房周期可以拉的比较长，完全不用那么急去出手买房。房价在近1到2年也不会出现暴涨。

再退一步说，就算你真的没看到合适的房源，现在你持有这么多现金，可以去先找一些稳健型互联网理财产品，高风险型的我这不推荐（除非你是行家），这些稳健型的理财产品，至少能保障近一两年，收益不会低于投资厦门普通房产。

现在卖岛内100平房源换岛外180平别墅合适吗？

【问】欧文：想卖掉岛内二手房100平买岛外别墅180平左右，10年后才考虑实际居住，你觉得这样置换合适吗？星海湾、联发欣悦湾、联发橄榄墅建议哪个？或者有更好的推荐，谢谢！

【答】佳铖：如果你10年后才考虑实际居住，我倒是觉得现在你没那么大必要马上换房。除非你的岛内100平二手房确实不够优质，且房龄也很老。为什么不建议你马上换，原因在于厦门岛外别墅产品力还有较大的“进步空间”，以后还有更好的产品出现，到那时再置换也不迟。而且从整体上看，岛外别墅中短期内还很难到达“供不应求”的程度，尽管一些开发商会炒作“现在不批别墅用地”之类凸显别墅稀缺性的话题，但事实是岛外别墅整体去化速度，还是远远慢于高层。且一些类别墅，“高低配”新项目依然在不断冒出，所以岛外别墅大可以慢慢看。

星海湾、联发欣悦湾和联发橄榄墅这三个项目，我个人优选橄榄墅，次选欣悦湾，最后星海湾。橄榄墅与翔安新店核心区相距不远，内部品质营造的也不错。欣悦湾也还不错，就是在灌口相对偏远了一些。星海湾是老项目了，坊间评论有很多，你可以多留意下，它的问题主要是其所在地与其它繁华区域较难连成一片，且内部一些房屋质量有疑问，小区人气也不高。

刚需预算250万，有什么房源推荐呢？

【问】会痛的石头：去年七月，我入手了一套岛外小户型，现在几个前同事也想上车，最近在帮他们看房，看了中航C67平280万、泉水湾64平275万，想请教下，因为同事是单身小女孩，不想压力太大，买房也是考虑自住，预算250万左右，有什么建议吗？

【答】谢康：要提醒一点，自住型买房一定是为了工作和生活更舒适，不要买一套让自己很纠结的房子。从你的提问里看不出你前同事在哪里上班，如果在集美新城或者嘉庚商圈一带的话，选中航城C或者泉水湾都是可以的，毕竟工作地点离家近是一件很幸福的事情。如果工作地点不在集美，那么你说的这两个盘我认为推荐的意义就不大了。刚需更应该沿着地铁线的两头去找房子。

250万总价预算，能选择的地方不是很多。要么就是你说的在岛外热门板块挑一套小户型，要么就是偏远板块的纯新盘，比如灌口，不过这个预算也只能挑一些相对位置差的房源。挑选时，尽可能靠地铁沿线，对于刚需来说，交通便利是非常重要的，别忽略地铁给人们带来的便利性。退而求其次，索性就放弃掉岛外的新房或次新房，去岛内选择一套老破小，也符合你前同事的总价预算，去哪也都方便，等到有足够经济实力之后，再置换一套面积大些的优质房。

放贷周期一直在延长，是不是马上要“加息”了？

【问】 ice：最近被房贷的事搞的心烦，两个多月前好不容易抢到一套房，结果银行贷款迟迟没有下来，半个月前还和我说房贷打95折的概率很大，结果昨天通知我要按基准利率了，就算这样整个过程还可能要延长。下一步，会不会1.1利率？如果加息，月供压力真的太大了。另外，什么时候才能放开网签啊？身边有好几个朋友想买房结果发现没房可买，再等下去怕加息更厉害。

【答】谢康：说实话，到底何时才会放开网签这事，我也不知道。一个普遍的看法是：至少也得“某大”之后，各地政府才敢逐渐放开一些限制，比如限制网签、限制价格。在这之前，网签放开的可能性几乎为零。不过鉴于厦门房地产市场的特殊性，再往后延期也不是不可能。对于近期有上车需求的朋友来说，你们只能耐心等着。你催开发商，开发商催政府。有的一个月能轮到网签，有的半年也还没消息，有的政府愿意让你网签，但是在价格上和开发商无法达成一致，所以就有了今天这个局面。

关于房贷加息的事，目前每家银行执行的标准不太一样，不过当前整个买房的流程确实在延长，排队“等贷”一两个月是政策现象。在正常影响下，放款时间还会相应再延长。据说，已有银行改口至少要3个月了。另外，等下去信贷再收紧的话，不排除1.1甚至1.2倍基准利率，届时对于预算有限的购房者来说，月供压力真的够呛。

匆忙买了翔安小三房，会高位站岗吗？

【问】櫻櫻：老师您好！我是准刚需！单身！刚刚参加工作，怕房价涨匆忙买了翔安世茂御海墅高层小三房！单价30600！现在很担心高位站岗！我五年之内不会结婚，但这房子也离单位太远了！我在岛内思明工作！请老师分析一下这个房子的风险情况。我少有一张房票！纯商贷！

【答】龙森：我个人觉得，既然你已经买了房，不管是因为怕房价涨还是其他原因，都应该对自己有信心，毕竟这是自己做出的选择，无论对错都要自己扛。况且我是觉得你这套房子的价格在目前岛外价格体系来说真的不算高，例如旁边的明发半岛祥湾以及阳光城翡丽海岸人家二手房都有人卖3.5万了，你世茂御海墅的房子3万出头点怎么会高位站岗呢？即便目前是调控深水期，二手房市场“风声鹤唳”，但我觉得这是现行条件下必须要做的冷思考，其核心意义是遏制过快上涨的房价，而不是降房价，我想这么说你应该听得懂，天花板还没到，不用担心高位站岗。

半山御景这个项目怎么样，前景如何？

【问】潇：老师你好，半山御景这个楼盘怎么样，目前价格已在高位，未来升值前景如何？考虑自住兼投资，跟附近楼盘蓝湾国际，新景七星公馆等等相比如何

【答】龙森：建发的楼盘，品质等方面自然不用说，可能有些人会在意旁边是仙岳医院吧，但总体来说是不错的。虽然说目前是价格高位了，都8万多一平了，但我觉得以目前中国房地产的基调来看，短期内房价上涨的势头还是难以控制，因此我是觉得半山御景还是有空间，不过现在调控压制了，涨势肯定会放慢。至于说跟蓝湾国际还是七星公馆相比等等，我觉得都挺不错的，各有各的好，无非就是新景可能品质上要逊色一些。