狂跌40%!楼市拐点就在8月?这3大现状或决定厦门房价走向…

厦门房地产联合网 2017-08-08 21:40
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调控的皮鞭下,楼市这匹狂野的“战狼”蔫了。 据“中国房地产决策咨询系统”的统计数据,今年7月份中国前100家大房企的销售业绩,环比下滑了39.1%! 房企的“成绩单”有点寒碜,各主要城市的数据也是飞流直下。

调控的皮鞭下,楼市这匹狂野的“战狼”蔫了。

据“中国房地产决策咨询系统”的统计数据,今年7月份中国前100家大房企的销售业绩,环比下滑了39.1%!

房企的“成绩单”有点寒碜,各主要城市的数据也是飞流直下。

以成交量视之,北京、广州、杭州等城市,7月均出现了显著的环比下跌。厦门同样迎来「避暑模式」。据统计,7月厦门住宅成交套数为496套,环比下降44.5% ,同比下降82.7% 。

成交量萎缩的同时,成交价也开始松动,北上广深等城市已经出现显著下跌;在厦门也出现了新盘以低于附近二手房的价格开盘,关键还——卖!不!动!

量价又齐跌!调控从严,通过数据看,楼市似乎快撑不住了!那么,真相如何呢?

投机者希望降价是昙花一现,老实的购房者盼望一跌到底。不同的愿望都在乎同一个问题:2017年的楼市,真地走到了拐点上?

NO. 1|壹

先从大环境上看。最近政策来得分外狠一些。开发商的秋裤还没脱下,楼市又要调控了!

8月伊始,有关“租售同权”的惊呼声尚未平息,广州再出猛招明确要求开发商接受官方指导价。如果开发商不接受,就不允许卖房子,房价管制再上台阶。

此外,北京推出了“共有制”住房——居民可以和政府分享房子的产权、升值收益权。在这种前提下,相当于普通购房者可以“7折购房”,先获得70%的产权。买房“上车”的门槛大大降低。

而成都新出台的“人才房”政策,则允许符合条件的、租住人才房的“人才”,可以按照5年前的价格买房。这也意味着,房价有了大比例折让。

厦门也在近日通过了住房租赁试点方案,文件中提及鼓励市场主体多元化,制定优惠政策,吸引更多知名房屋租赁企业入驻厦门,扶持国有企业做大做强住房租赁业务,包括商品住宅土地出让时配建租赁住房等,这也意味着厦门或将解锁一些拿地新姿势。在用市场化的手段解决公众利益问题的同时,让高周转的高热浮躁市场,冷静一些。

从“租赁用地”到“租购并举”;从“限限限”到“罚罚罚”……每隔几天,就会有一个新政施出来刷屏。值得注意的是,共有产权、租售同权等政策密集推出,也意味着住房市场体制迎来重大变革,而这些也是房地产市场长效机制的题中应有之义。

在业界人士看来,从近期一连串的政策轨迹中可以看出:

1、政府目的不在短期打压房价,志在长期管控。从今年的政策路线可以看出,控制房价的长效机制真的要出来了;

2、房子属性或者说“官方定义”正在发生转变,未来将去除其金融属性,回归居住属性,并牵连着各种资源利益的重新分配。

从这样的政策环境上看, 楼市“重建新秩序”大有山雨欲来的气象,也让购房者对房价上涨的心理预期发生变化,正如圈内朋友说的,当市场不再看涨一边倒,就是最大的信号。

NO. 2 | 贰

从市场角度出发,楼市脉络和格局分野的转折点,也依稀可见。

如果说,上半年,你还认为抑制房价只是作秀。楼市依旧一片歌舞升平,那么时下,恐怕不少人都嗅到一点点恐惧的味道了。从市场走势看,一二线城市涨幅回落已经出现。套用流行的话:楼市告别前半生,涨涨涨不再行得通了。

具体到厦门,据统计,上周一手住宅成交均价32617元/㎡,价格环比下降6.9%,除翔安区外全面回落——诚然,价格的回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化,但目前厦门总体房价走势已处于僵持状态,也为未来价格进一步走低提供了条件。

而市场也陆续出现一些遭遇“滑铁卢”的案例,比如近期让吃瓜群众在朋友圈里奔走相告的这条消息:

本来对于供应严重不足的厦门楼市,新盘入市“枯井逢春”的预期,就这样吹散在风中了。

当然,任何一个时代,有人感激它,就有人痛恨它。

比如,最近后台有不少粉丝急了,房子挂了3个月,卖!不!出!去!

都能想象,他对着手机屏幕时的一脸无奈。事实上,这也是厦门目前二手房市场的缩影。随着政策的持续发酵,二手市场伴随一手市场逐渐走低,7月份滑落低位,成交同比下降62.6%;成交端口乏力尽显,客户观望情绪逐渐蔓延。

事实上,这一轮行情,包括不少开发商估计心里都捉急!要知道,2016年不惜血本拿下的地块,结果今年遇到“政府定价”,比如,厦门某高地价纯新盘拿到了首张预售证,价格就出乎所有人的意料。

我相熟的一位厦门朋友,看了预售证后微信私我,好便宜,能买吗?我说,你不是看多吗?他说,到了8月,哪怕你有再多的看涨理由,也该学着谨慎。

这或许也代表了诸多购房者的心态。

NO. 3|叁

上一轮厦门房价暴涨是史无前例,相对应的,目前调控力度也是空前。

应该说,这一顿鞭子落下来,效果还是有的。那么,下半年厦门房价走向如何?购房又会有面临哪些变化呢?

楼市草长莺飞的时候,闭着眼睛上车都能成为人生赢家。以前厦门买房,你别管涨了多少,你要看还会涨多少,但现在这个逻辑已经被颠覆。今天我们不关心那些在楼市博弈中到底是赚还是亏了的人,仅从三个最基本的市场趋势,看待下半年行情走向。

事实上,普通购房者着急,是因为房子是用来住的,对他们来说,有两大担忧:

1.房价继续涨怎么办?

2.买不到心仪的房源怎么办?

短期内,厦门房价可能依旧处于僵持状态,毕竟库存摆在那里,但涨不再是主旋律,这是业内的普遍共识。从市场基本面看,有3个现状值得特别注意,它们或将影响厦门房价走势,并反应出未来市场变化的蛛丝马迹。

(1) 考虑到厦门上半年商住土地仅出让60万方,下半年土地供应或将加快,预计8月份,土地市场将迎来商住供地期,但由“地价+建安+税费...”推导出的房价逻辑很难延续。

(2) 现阶段厦门一手房价被政府压得很牢,甚至有些楼盘会比周边二手房低,最近已经有这样的苗头出现,不少楼盘预售证比之前所想的便宜了不少。短期来看,楼市政策仍然以严控为主,从目前的情况看,这样的态势依然会在下半年延续。虽然价格的回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化,但业内专家也指出,“结构性价格变化也是一种变化,而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆。”

(3) 政府限价,开发商逐利,市场呈现胶着状态,下半年入市项目是关键点。从目前看,厦门供应依旧趋紧,不过下半年开盘的项目有所增加。包括8月份,随着融信、龙湖等品牌开发商持续入市之外,特房银溪墅府复式也将推出,可挑选房源较多。这个时候,买对价格非常重要——买不买看价格,请盯牢预售证。备案价是个坎儿,高售价通不过。一般首开性价比较高,不用像开过盘的楼盘一样受到之前价格的影响。最好比较一下产品、看与周边二手房的价差。如果价格明显过高,暂时不买也不用焦虑,还有机会。

最后,值得一提的是,日前厦门在住房租赁试点方案中提及,“商品住宅土地出让时配建租赁住房”,可以脑补一下画面:以后房企不仅是「开发商」还是「房东」,厦门楼市又会如何呢?

┃文章作者:李文

┃数据来源:厦门中原地产

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