狂跌40%!楼市拐点就在8月?这3大现状或决定厦门房价走向…

调控的皮鞭下，楼市这匹狂野的“战狼”蔫了。

据“中国房地产决策咨询系统”的统计数据，今年7月份中国前100家大房企的销售业绩，环比下滑了39.1%！

房企的“成绩单”有点寒碜，各主要城市的数据也是飞流直下。

以成交量视之，北京、广州、杭州等城市，7月均出现了显著的环比下跌。厦门同样迎来「避暑模式」。据统计，7月厦门住宅成交套数为496套，环比下降44.5% ，同比下降82.7% 。

成交量萎缩的同时，成交价也开始松动，北上广深等城市已经出现显著下跌；在厦门也出现了新盘以低于附近二手房的价格开盘，关键还——卖！不！动！

量价又齐跌！调控从严，通过数据看，楼市似乎快撑不住了！那么，真相如何呢？

投机者希望降价是昙花一现，老实的购房者盼望一跌到底。不同的愿望都在乎同一个问题：2017年的楼市，真地走到了拐点上？

NO. 1｜壹

先从大环境上看。最近政策来得分外狠一些。开发商的秋裤还没脱下，楼市又要调控了！

8月伊始，有关“租售同权”的惊呼声尚未平息，广州再出猛招明确要求开发商接受官方指导价。如果开发商不接受，就不允许卖房子，房价管制再上台阶。

此外，北京推出了“共有制”住房——居民可以和政府分享房子的产权、升值收益权。在这种前提下，相当于普通购房者可以“7折购房”，先获得70%的产权。买房“上车”的门槛大大降低。

而成都新出台的“人才房”政策，则允许符合条件的、租住人才房的“人才”，可以按照5年前的价格买房。这也意味着，房价有了大比例折让。

厦门也在近日通过了住房租赁试点方案，文件中提及鼓励市场主体多元化，制定优惠政策，吸引更多知名房屋租赁企业入驻厦门，扶持国有企业做大做强住房租赁业务，包括商品住宅土地出让时配建租赁住房等，这也意味着厦门或将解锁一些拿地新姿势。在用市场化的手段解决公众利益问题的同时，让高周转的高热浮躁市场，冷静一些。

从“租赁用地”到“租购并举”；从“限限限”到“罚罚罚”……每隔几天，就会有一个新政施出来刷屏。值得注意的是，共有产权、租售同权等政策密集推出，也意味着住房市场体制迎来重大变革，而这些也是房地产市场长效机制的题中应有之义。

在业界人士看来，从近期一连串的政策轨迹中可以看出：

1、政府目的不在短期打压房价，志在长期管控。从今年的政策路线可以看出，控制房价的长效机制真的要出来了；

2、房子属性或者说“官方定义”正在发生转变，未来将去除其金融属性，回归居住属性，并牵连着各种资源利益的重新分配。

从这样的政策环境上看， 楼市“重建新秩序”大有山雨欲来的气象，也让购房者对房价上涨的心理预期发生变化，正如圈内朋友说的，当市场不再看涨一边倒，就是较大的信号。

NO. 2 | 贰

从市场角度出发，楼市脉络和格局分野的转折点，也依稀可见。

如果说，上半年，你还认为抑制房价只是作秀。楼市依旧一片歌舞升平，那么时下，恐怕不少人都嗅到一点点恐惧的味道了。从市场走势看，一二线城市涨幅回落已经出现。套用流行的话：楼市告别前半生，涨涨涨不再行得通了。

具体到厦门，据统计，上周一手住宅成交均价32617元/㎡，价格环比下降6.9%，除翔安区外全面回落——诚然，价格的回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化，但目前厦门总体房价走势已处于僵持状态，也为未来价格进一步走低提供了条件。

而市场也陆续出现一些遭遇“滑铁卢”的案例，比如近期让吃瓜群众在朋友圈里奔走相告的这条消息：

本来对于供应严重不足的厦门楼市，新盘入市“枯井逢春”的预期，就这样吹散在风中了。

当然，任何一个时代，有人感激它，就有人痛恨它。

比如，最近后台有不少粉丝急了，房子挂了3个月，卖！不！出！去！

都能想象，他对着手机屏幕时的一脸无奈。事实上，这也是厦门目前二手房市场的缩影。随着政策的持续发酵，二手市场伴随一手市场逐渐走低，7月份滑落低位，成交同比下降62.6%;成交端口乏力尽显，客户观望情绪逐渐蔓延。

事实上，这一轮行情，包括不少开发商估计心里都捉急！要知道，2016年不惜血本拿下的地块，结果今年遇到“政府定价”，比如，厦门某高地价纯新盘拿到了首张预售证，价格就出乎所有人的意料。

我相熟的一位厦门朋友，看了预售证后微信私我，好便宜，能买吗？我说，你不是看多吗？他说，到了8月，哪怕你有再多的看涨理由，也该学着谨慎。

这或许也代表了诸多购房者的心态。

NO. 3｜叁

上一轮厦门房价暴涨是少有，相对应的，目前调控力度也是空前。

应该说，这一顿鞭子落下来，效果还是有的。那么，下半年厦门房价走向如何？购房又会有面临哪些变化呢？

楼市草长莺飞的时候，闭着眼睛上车都能成为人生赢家。以前厦门买房，你别管涨了多少，你要看还会涨多少，但现在这个逻辑已经被颠覆。今天我们不关心那些在楼市博弈中到底是赚还是亏了的人，仅从三个最基本的市场趋势，看待下半年行情走向。

事实上，普通购房者着急，是因为房子是用来住的，对他们来说，有两大担忧：

1.房价继续涨怎么办？

2.买不到心仪的房源怎么办？

短期内，厦门房价可能依旧处于僵持状态，毕竟库存摆在那里，但涨不再是主旋律，这是业内的普遍共识。从市场基本面看，有3个现状值得特别注意，它们或将影响厦门房价走势，并反应出未来市场变化的蛛丝马迹。

（1） 考虑到厦门上半年商住土地仅出让60万方，下半年土地供应或将加快，预计8月份，土地市场将迎来商住供地期，但由“地价+建安+税费...”推导出的房价逻辑很难延续。

（2） 现阶段厦门一手房价被政府压得很牢，甚至有些楼盘会比周边二手房低，最近已经有这样的苗头出现，不少楼盘预售证比之前所想的便宜了不少。短期来看，楼市政策仍然以严控为主，从目前的情况看，这样的态势依然会在下半年延续。虽然价格的回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化，但业内专家也指出，“结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆。”

（3） 政府限价，开发商逐利，市场呈现胶着状态，下半年入市项目是关键点。从目前看，厦门供应依旧趋紧，不过下半年开盘的项目有所增加。包括8月份，随着融信、龙湖等品牌开发商持续入市之外，特房银溪墅府复式也将推出，可挑选房源较多。这个时候，买对价格非常重要——买不买看价格，请盯牢预售证。备案价是个坎儿，高售价通不过。一般首开性价比较高，不用像开过盘的楼盘一样受到之前价格的影响。较好比较一下产品、看与周边二手房的价差。如果价格明显过高，暂时不买也不用焦虑，还有机会。

最后，值得一提的是，日前厦门在住房租赁试点方案中提及，“商品住宅土地出让时配建租赁住房”，可以脑补一下画面：以后房企不仅是「开发商」还是「房东」，厦门楼市又会如何呢？

┃文章作者：李文

┃数据来源：厦门中原地产