厦门长租公寓调查(二):现实很骨感 考验 长租公寓仍面临四大难关

台海网 2018-05-18 07:57:35
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

▲位于湖滨东路的魔方公寓台海网5月18日讯(海峡导报记者钟炳祥/文陈巧思/图)两年前,林先生在厦门湖里区投资了一家长租公寓,再过一年就回本 。

原标题:厦门长租公寓调查(二):现实很骨感 考验 长租公寓仍面临四大难关

▲位于湖滨东路的魔方公寓

台海网5月18日讯(海峡导报记者 钟炳祥/文 陈巧思/图)两年前,林先生在厦门湖里区投资了一家长租公寓,再过一年就回本。而今年来,他却找不到这样优质的公寓项目进行投资。“以前三年就能回本,如今至少要五六年才能回本,而且竞争激烈,运营风险高了许多。”林先生说,项目选择不慎,甚至有可能亏损。

看起来很美的长租公寓,现实境况却很骨感。规模扩张和盈利始终是长租公寓运营者们绕不开的两个话题。而持续走低的回报率,更似一道“紧箍咒”,缠绕在长租公寓运营者的耳际。

难关1 回报率低赚钱不易

5月15日,厦门成功出让福建省内首宗租赁住宅用地2018P01地块,厦门由此开启了租购并举的新时代。

该地块总建筑面积27446平方米、成交价2.2亿元,成交楼面价为8015.7元/平方米。据业内人士测算,该地块建设、运营的总成本约为13600元/平方米,“按照年回报率5%、年均出租率七成计算,项目建成后的预计月租金为80元/平方米。如果按出租率100%计算,月租金则为56元/平方米”。

不难发现,即便仅按照5%的回报率进行估算,该租赁地块建成后(至少3年)的月租金仍需达到56元/平方米。而目前该地区租金一般40多元/平方米,如按每年递增8%计算,三年后该地区租金水平大致会涨至56元/平方米左右。

事实上,5%的年回报率,对于不少品牌长租公寓来说,甚至是一个不小的挑战。“按照目前的成本测算,长租公寓项目几乎不赚钱,从租金回报率来看,一般企业净利润率只有0.4%-0.5%。”万科泊寓厦门公司总经理吴迪对导报记者表示。

导报记者近日采访发现,关于投资回报率、盈利参考指标、出租率以及退租率等问题,对于众多长租公寓运营者来说,是较为敏感的话题。国内某知名开发企业旗下的长租公寓品牌厦门区负责人甚至拒绝回答导报记者提出的相关问题。

与一线长租公寓品牌的低回报率相比,部分本土私营的长租公寓品牌则要高得多。“目前市场上长租公寓项目回报率在15%-20%之间,远不如两三年前30%以上的年回报率。”林先生指出,当然,如果选择项目不慎,租入房源的租金过于高昂,加上运作上成本高企,长租公寓亏钱也是很正常的。

难关2 争市推升房源成本

众多开发商、全国连锁品牌及本土国有、民营资本蜂拥而入,一方面在优质房源上展开争夺,持续推升长租公寓租赁房源的价格;另一方面,竞争加剧也令长租公寓的出租价格持续回落。“一涨一降”之间,厦门长租公寓的盈利空间也随之被大幅压缩。

“现在要找租金价格适中的房源,尤其是性价比高的房源,非常难!”近日,青派公寓执行董事叶耀中表示,两三年前,月租入价格在30元/平方米左右的优质房源还比较容易找,而如今,同样地段的房源,因竞争激烈常常导致租金升高到每平方米五六十元,有些甚至涨得更高。

一位资深房地产业人士证实了上述说法。他给导报记者举了一个例子:去年11月份,在湖里枋湖片区内,有5万多平方米建筑面积的房源,共可建成1000多套(间)长租公寓。经过激烈的竞争,最终某品牌公寓以67.5元/平方米的月租价格一举拿下该房源。

“据测算,该房源建成长租公寓后出租价格至少要达到87元/平方米左右才能保本。”上述人士表示,出乎很多人的意料,该公寓出租价格可以达到100元/平方米左右,“67.5元/平方米的租入价格,在当时那个地段足以令人咂舌。但这家公寓却把它做到盈利,可见,长租公寓运营得好不好,差别很大。”

不过,并非每个长租公寓的运营者都愿意尝试挑战高价租入房源的风险。“需要高价租入的房源,我们一般不会参与,即便参与也会经过精确的成本核算,一旦超出风险警戒线,我们会决意退出房源的竞争。”叶耀中坦承。

难关3 管理人才紧缺

短短的一年左右时间内,厦门长租公寓房间数量暴增超200%。在这种情况下,长租公寓运营、管理能力遭遇了巨大的挑战。

“不仅高质量管理人才难招,而且薪酬成本也急剧攀升。”近日,青派公寓执行董事叶耀中向导报记者大倒苦水。他说,不仅管理人才难找,优秀的一线服务人员也很紧缺。

长租公寓人才紧缺的困境,已然反映在实际的运营中,并已影响到租客的居住体验。近日,有不少品牌长租公寓的租客向导报记者大吐苦水:一些知名的品牌公寓存在诸多的硬件、服务及管理等方面的问题。其中,乱收电费、电费贵,隔音效果差等是租客普遍反映的严重问题。“我租的公寓电费极贵,一度电要2元多,每月电费达500元,甚至上千元……昂贵的电费让租赁生活变得十分艰难。”近日,在一家台企上班的90后小欣向导报记者抱怨。

另有租客说:自己根本没有回去住,却被莫名其妙扣了电费;也有租客将某长租公寓比喻成“进阶版大学宿舍”。

导报记者走访厦门多家长租公寓发现,隔音效果差也是许多租客反映的问题。“夜深人静的时候,甚至能听到隔壁租客的鼾声”、“半夜叫外卖的邻居,你能不能声音小一点点”、“我现在坐在××公寓的床上,左耳是夜猫子情侣的缠绵、争吵、喘息,右耳是隔壁播放电视剧的声音”……

还有不少租客表示,长租公寓的公共厨房、洗衣房、食堂等公共场所的卫生很差,公寓管家并没有及时请人来打扫。

导报记者注意到,一些品牌公寓为了提升入住率,在宣传上声称“洗衣机、冰箱、免费网络、厨房随便用……”但租客入住后发现,使用洗衣机、冰箱、床头桌等都要付钱,而且收费还不菲。

难关4 亟需行业标准

长租公寓产品较大的竞争对手是私人出租房源,长租公寓的出现,被视为居住消费升级的一次有益探索。

在探索道路上,除了盈利难、周期长、人才短缺等考验之外,长租公寓还将面临着标准不明的尴尬。

对此,魔方公寓相关负责人曾对媒体表示,长租公寓目前较大的压力依然来自于政策层面。国家鼓励购租并举,但正式发文已过去一年多了,具体的落地政策,甚至是管理归口一直没有明确,这给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力。特别是改造后的公寓项目消防验收应该参照什么标准,有的是参照酒店,有的参照住宅,验收标准不清楚。

去年7月,厦门入选全国首批试点城市。厦门提出了“鼓励市场主体多元化、多渠道解决租赁房源问题、健全住房租赁市场管理体系以及建立行业公会,完善诚信制度,规范行业行为,加强行业自律”租赁试点的四个核心方向。厦门也因此吸引众多长租公寓品牌企业的关注。

有本土资深长租公寓咨询人士指出,目前,长租公寓市场尚缺乏统一的行业标准,比如,什么性质的物业可以做长租公寓,每个房间面积多大、装修标准如何,消防设施如何配备等,都没有明确的标准。“没有设置合理的准入门槛,让不规范的运营者涌入,极有可能影响行业的健康发展。”

UONE社区公寓创始合伙人陈振榕近日通过媒体也呼吁,有关部门应该尽快明确包括消防系统、产品和服务等在内的长租公寓行业标准。 

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。