【市场】李嘉诚退休了!他说:买房升值要看地段!地段!地段!

李嘉诚终于退休了！

今年将满90岁的李嘉诚正式宣布退休！

在近日发布的长江实业集团有限公司2017 年度董事会主席业务报告中，李嘉诚表示，决定于应届股东周年大会后退下公司主席之位，并辞任公司执行董事。

在报告中，李嘉诚写道：

回望过去，本人由 1950 年创业开始，1972 年长江实业（集团）有限公司上市，于过去 68 年间，一直带领长江集团稳步发展，经内部增长及收购合并，积极拓展业务及收益多元化与全球化，并适时作策略性检视以及重组，尽心尽力为股东争取较佳利益及回报增值，本人衷心感谢各股东多年来对本人的支持及信任。

李嘉诚（右）与长子李泽钜（左）▼

叱咤香江，纵横海外，曾经连续多年稳居全球华人首富宝座的他，已是“成功”与“奇迹”的代名词。

李嘉诚时代已经结束，但是他的房地产投资准则，深刻影响者无数房产投资者。

曾有人问他关于买房升值的考量因素，李嘉诚回答：“决定房地产价值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。”

这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

在著名美剧《纸牌屋》中，弗兰克总统说“权力就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。”

在李俊怀老师的房产课中，一直都强调买房最重要的是买地段。因为李老师也是一个十足的地段优先主义者。

因为好的地段，会给房屋带来无限增值的可能。

如今，无论是香港还是北上广深，它们的楼市发展都在印证着“地段升值论”的正确性。

香港的中环、北京的东西城、上海的浦东新区、广州的珠江新城、深圳的南山区，都是这些超级大城市地段较好、房价较高的地方。

那么选地段，究竟应该怎么选呢？

1、政府规划

不管在任何国家，政府规划对一个城市的发展是非常重要的。

相应地，在一个城市内部，不同片区的发展潜力在很大程度上受着政府规划的影响。

不管在哪个城市购房，都需要关注政府对城市发展的控制性规划。

例如北京作为首都，以天安门为中心，以环形扩张，天安门外是长安街，长安街延伸出东西城城区。

国家所有的重要政府机构集聚，这里代表了中国最先进的权利阶层，所拥有得也是全国较好的资源，全国人民都知道这个地段有优质。

说完了政治中心的地段，接着谈经济中心的地段。

上海浦东是如何成为今天的浦东的？

确立浦东开发是在1990年，浦东从开发之初起就带有强烈的政府烙印，它的发展主要依靠城市建设和外资投入。

浦东新区率先在服务贸易等领域实行对外资开放，设立外资银行，外资保险公司，实行自由港政策等，在上世纪九十年代，这是迈得非常大的改革步子。

同时，中央对浦东给予了非常强有力的经济支持，在“八五”“九五”期间，通过各项优惠政策，浦东从中央和银行获得了四百多亿的资金支持。

在二十年前，这是一笔天量资金，这些融资主要投向了浦东机场、地铁2号线等基础建设。

中央还给出了外资税收减免及优惠政策，吸引了大量知名跨国外企纷纷落户浦东。

值得一提的是，确立浦东开发时，浦东人口很少，有大量的良田和空地，保证了发展建设需要的足够土地供应。

正是因为政策、天时、地利、人和、资金、发展机遇的合力，成就了今天的浦东。其中，最重要的就是国家政策倾斜，势必要打造浦东。

每一个城市的规划都可以在城市国土资源和规划局的官网上找到。

在规划中，我们需要关注两种用地，一是住宅用地，二是商业办公用地。

如果某片区商业办公用地的比例大于住宅用地，那说明以后会有更多的企业单位入驻，从而带来大流量的上班族，也同样会带来大流量的住房需求，而大流量的需求就会提升该地段房屋的价值。

因此，在选择楼盘地段时，优先选择政府规划中商业写字楼占比大的，优先选择容积率大的写字楼所处的区域。

2、交通资源

关注楼盘所在位置的现行交通情况，主要看楼盘距地铁站有多远，距公交站有多远，周边的道路街道是否宽阔，这些在很大程度上会影响出行的便利程度。

但并非处在“十字路口”，就一定会“顺畅”，还需要考察实际的交通流量。

所以需要对楼盘所在位置进行实地考察，考察时除了关注楼盘详情及其周边配套外，格外感受下周边路段的交通流量（尤其是上下班期间）和拥挤程度，避免入住后才发现房屋周边“堵”不堪言的尴尬境地。

其次要看楼盘所在位置未来的交通规划情况。

有些楼盘所处位置可能现在交通设施不全，出行相对不便，但已有规划表明以后会通地铁、公交等，也是可以考虑的，用时间换空间。

3、教育资源

教育资源对房屋的重要性不言而喻。

从幼儿园，到小学，到初中，到高中，甚至到大学，人的一生是离不开教育的。

房地产开发商在宣传时，也会不遗余力地宣传楼盘所附加的教育资源优势。

在此，讲个例子，几年前，位于北京四环与五环之间的华清嘉园，出现过37平的房子，卖到530万，均价超过10万元/平米，后来有人戏称，房价称得上宇宙中心。

这个西北五环内分布着中国最优质的两座高等学府-北京大学、清华大学。这里有广为人知的中关村，这里有中关村二小等名校，这里有中国科学院，有数不清的码农。

这个地段，聚集了众多教育资源、高素质人才，撑高了这个区域的房价。

4、公共服务配套

除了教育资源，其他公共服务配套也不容忽视，其中最重要的要数医疗资源和商业资源。

首先是医疗资源。楼盘附近是否有高水平的医院，可以作为选房考察的一个要点。

当今医疗资源供不应求，且这种趋势还在加剧。

选择距离医院近的楼盘，在有就医需要时，可以省去很多交通时间，更快地排到号。

选择高水平医院附近的楼盘，可以更为便利地享受到更为优质的医疗服务。

其次是商业资源。

周边商业大厦林立，商场、超市等配套齐全的话，一方面可以满足自己的生活需求，另一方面看该地段附近是否有比较大型的商厦和文化娱乐区，或者到这种商业区是否方便。

因为这也会吸引较大的人流量，提升该地段的价值。

5、自然景观

房子最终是用来住的。周边有一个优美的自然环境，对房屋的升值也会起到很大的作用。

选房时，在同等条件下，优先选择临江、临湖、临河、临公园、临大学校园等优质自然景观的地段。

6、有些地段是不可复制、不可替代的

伦敦作为英国首都，有个地段叫做海德公园，这里的房价是伦敦金融城的2到3倍，是金丝雀码头（新金融城）的4到5倍。

海德公园有什么？

没有摩天大楼，没有高大上的科技金融，有的只是大英帝国的贵族文化（这里曾是皇家公园、英王狩鹿场），这里的卖点是文化意义上的逼格，不是硬件层面的配套。

伦敦海德公园▼

伦敦还有个地段叫做SW1，它是一个邮编地址，这个邮编区也是伦敦房价的制高点，但其卖点不是摩天大楼与总部经济，而是“与王室为邻”。

历史上，SW1邮区大部分地块为英国皇室所有，是白金汉宫、大本钟、威廉王子婚礼举办地威斯敏斯特教堂、唐宁街10号所在地。

能住到这里，就意味着踏进上流社会的门槛。

这个地段的卖点也是逼格。

逼格是不可复制的，不管伦敦新建多少CBD、涌现多少摩天大楼，海德公园与SW1邮区的价值永不落幕，永远是伦敦楼价较高的区域。

李嘉诚的地段升值论，放在现在、未来，也无比正确！

假设地段是位于国家政治中心、国家经济中心、与王室为邻、贵族文化聚集地、10分钟国际级生活配套、临近国家重要大学、临江......

这样的地段，房价想不涨都难。

而的柬埔寨金边的房子，满足以上所有，所以这样的地段，房价想不涨都难，况且尚处于东南亚房价洼地，后期有强烈的补涨空间。

首先，我们来横向对比一下柬埔寨和东南亚其他国家的房价，下面是东协十国的房价对比图。

（东协十国、泛亚铁路与东南亚一级城市房价图）▼

东南亚是全球新兴市场，经济发展强劲，东协十国近5年GDP年增速高达6%。

吉隆坡、胡志明市、曼谷、河内的房价每平方米已超6.5万，而金边房价才1.8万，那你觉得升值空间如何呢？

其次，我们来纵向对比一下柬埔寨和我们熟悉的国内房价。杭州、南京、武汉、厦门等二线城市的房价已经4万多了，核心地段更是6万以上。

那么，金边作为柬埔寨的首都，是政治、经济、文化中心，柬埔寨将是举全国之力来发展金边。

一个举全国之力来发展的城市，GDP增速连续多年7%以上，而且如此优质的地段，你觉得它的房价会赶不上我们国家的二线城市吗？

来源：大胡子说房