名副其实的三冠王:二高一低,泡沫之厦会被挤开吗?

房产中介红黑榜 2019-02-02 08:32:13
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俗话说:没有一线城市的命,就没有一线的城市的房价。可厦门这座城市,却是中国房地产里面的一支奇葩,颠覆了规则,成为低收入高房价城市。 在过去的18年,厦门夺得了“三冠王”的称号......

俗话说:没有一线城市的命,就没有一线的城市的房价。可厦门这座城市,却是中国房地产里面的一支奇葩,颠覆了规则,成为低收入高房价城市。

在过去的18年,厦门夺得了“三冠王”的称号

一.房价租金比之王:

去年6月,社科院发布了一份《中国房地产发展报告2018》,就如一颗深水炸弹bang的一声溅起了水花

报告中点名指出,厦门房价租金比达到了惊人的1100倍,是当之无愧的“泡沫之王”,远超北上广深等一线城市

简单来说:这意味着,厦门平均每平方米的房价是每平方米月租金的1100倍,如果要收回成本,就需要出租1100月(即91.7年),才能通过租金收回成本!!

而按照欧美发达国家的标准,房租比突破300就已经表明区域房价投资潜力小,房价被高估,也就意味着房价泡沫化严重,有回调的风险,可想而知:厦门正处于什么样的大风口浪尖上。

二.房价收入比偏离度之王:

去年7月,易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》,报告指出,2018年厦门房价收入比偏离度为41.6%,排名全国首位。

用平均房价,除以平均工资,得出来的就是房价收入比。一线城市排除在外,房价收入比越高的二线城市,越不值得去发展。

如果真实来算,国内有好几个二线城市的房价收入比都超过一线大城市,这种经济模式,商业发展,都属于非常畸形。比如:厦门、天津、福州、南京、青岛。

易居房地产研究院副院长杨红旭直言,厦门房价泡沫未挤干净,虽然这一次厦门房价的偏离度有所回落,但特别水平仍在高位,从后续来看,进一步下行空间有限。然而这句话也在下半年得到了事实验证。

三.收入不抵房之王

要知道房价收入比是衡量居民的支付能力,也是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。所以说此次偏离度既正面反映了厦门土地和劳动力两种要素价格的比例关系,

也侧面暗指厦门居民收入水平低的一个事实情况

来看看厦门人民整体的收入水平:

截止2019年2月1日:厦门整体工资(税前月薪)平均收入在7000上下

放在其他城市,这样的工资还能咬咬牙关挤出一套房,可在厦门,先等上个花甲年再来考虑有没有资格吧。超越人均5万元可支配收入的厦门人民,在房价前也显得杯水车薪。

那厦门的房价为什么这么贵?

三个因素人口,资金,政府,前两者大家都详知,那么榜哥来侃侃下后者

1.大部分的城市资源倾斜在于岛内,作为老城区,也是市政府的所在地,诸如火车站、飞机场、会展中心、双子塔、中华城等地标性建筑,以及厦门目前主要商业综合体、学校、医院等比较优质的相关生活配套资源大多集中在岛内。

反观岛外进行基建投资就比岛内少啦,有些地区一片“荒凉”,变相下可能就造成了地价炒作。除了景观和旅游资源之外,厦门市主要的工作机会也大多来自于岛内。

2.土地供应收紧,近期岛内供应的2018P02和2018JP03相继刷新了地王价,一波热潮再次将地价推上一层。而岛外土地供应多为面积较小、位置较差的地块。平均每年土地供应二十几块,招拍挂溢价率低,但土地楼面价较高,平均在2.6万~3.7万/平米。

然而,据统计2018年厦门成功拍出14幅商住地块(不含租赁地块),总建筑面积约140万方,完成率45.7%。同比去年(151.7万方)减少供地11.4万方,同比减少7.5%

3.这种惜售虽然看起来是为长远做准备,留着慢慢卖,但是中国房地产不可能永远繁荣,即便政府控盘也没用。因为政府对房价的控制力是有限的,中央说调控就是怕全国房价崩盘,个别区域哄抬房价玩脱了,那中央是管不了的。

最后:

一叶落而知天下秋。厦门房价的现状,映衬了中国房地产行业整体情况的一角。三线的城市,一线的房价,现在的厦门已经身处焦点之中。

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