【数据】2018“高杠杆买房”将成调控重点 厦门房价会跌吗?

这几天，朋友圈疯传一张“中国大类资产历年收益表”。

很多人看完不禁潸然泪下! 过去10年，中国较大的人生赢家不是炒股票的，不是炒黄金的，也不是买了P2P的，而是一群买房人!

从数据上看，“买房大法”似乎从来没跑输过通胀，但楼市狂飙猛进的时代，肾都拿去买房了，隐忧也逐渐明显：不少家庭的高杠杆、高负债日趋严重。

根据央行前几天公布的数据，中国居民家庭的杠杆率达到了60%的警戒线! 其中，厦门居民资金杠杆率高达161.1%!人民日报也随之发声：中国人财务状态，已从“怕欠债”转变到了“高负债”。

著名财经评论员刘晓博认为，这意味着：

1、要么控制住货币供应量，坐看楼市泡沫破裂，房价大跌，很多人沦为负资产。

2、要么大水漫灌，通过印更多的钱来覆盖债务，拯救现在的高杠杆家庭，但这将带来货币贬值、贫富差距加大。

很多人心里都炸锅了，房价会跌吗?二手房东会降价抛售房子吗?

NO. 1|壹

早在2018中央经济会议上，高层就明确指出，今年基调就是防范金融风险。

而高杠杆、产业链长的楼市，无疑正是风暴的最中心，牵一发而动全身。

因此，自从去年下半年开始，银监会动作频频，各种杜绝违规资金流入楼市的政策风起云涌!

以往谈及房价过高，金融收紧，资金流入楼市将减速，打脸的事情往往马上接踵而至。但这一次，在负债率居高不下的背景下，高层大有“宜将剩勇追穷寇”的决心。2018年，金融安全比房地产扩张更重要，只要经济不滑坡，特别不再以房地产是否狂热为目标。

包括近日，银监会主席郭树清谈“防范和化解金融风险”，里面多次提到楼市的金融政策。并强调“需要着力降低企业负债率，抑制居民部门杠杆率、继续遏制房地产泡沫化倾向”。

人民日报报道截图

过去几次金融政策收紧，都是以房价上涨压力较大带来的调控，或局部的资金链担忧而告终。但是这一次，债务警报拉响之后，风险则如明礁，水落石出，不得不防。

再来一组中国社科院课题组研究的数据——

从2013年初至2016年底，中国家庭债务占GDP的比重已经由30.7%提升到44.4%，已经超过2008年美国金融危机前的家庭债务累积速度。

随着中国居民杠杆率快速上升，且集中在房地产领域，中国大部分家庭的债务风险已经处于较为危险的水平。债务在酝酿，泡沫在放大，风险在凸显。

嗅到了风险的不只是金融机构，开发商同样有所预见：未来指望银行继续对房地产行业有极大的支撑，不大可能了。

银行就是个风向标。有业内人开玩笑说，哪里形势不好，银行就会在哪个行业收紧。他们只会锦上添花，可从不会雪中送炭。

而在房地产市场上，一旦没有良好充裕的资金储备，在当前的市场环境下，一旦导火索拉响，就没有抵御下挫的资本可言，大家都在未雨绸缪。包括近期，厦门的开发商在做土地投资时，明显已变得十分谨慎。

NO. 2 | 贰

目前，厦门新房“降价潮”虽然并未如想象中如期而至，但楼市已经不再有此前的燎原之势。

回过头开看，2017年厦门开盘次数锐减，去化也一般，上行周期已接近强弩之末，而近期厦门透露了很多关于房地产市场的信号，房价利好消息基本上没有。很多朋友关心，今年房价涨还是跌?

成交趋势图

影响房价走势的原因很多，比如政府直接限价，比如市场预期，或者大批量增加供给，但在目前的状态下，厦门居民杠杆率也是值得参考的指标之一。

这个指标为什么重要?买过房子的人都有直观感受，在行情好的时候，高杠杆买房，尽管资金成本高一些，但会低于房价涨幅。别人买一套房赚钱，自己可以用同样的首付钱买两套房，特别是在房价上涨的大周期中，理论上杠杆率越高，获得的收益也会越大。

厦门金融贷款

厦门居民资金杠杆率高达161.1%，从数据可以看出，厦门加杠杆炒房的投资客很多。但反过来，在房价横盘或下降的通道，投资者则需要承担更大的风险。因此，在调控围追截堵下，厦门楼市萎缩明显。

在过去，厦门楼市的每一次疯涨，炒房客带动的鲇鱼效应不可忽视，“买房人都喜欢跟风，看到一堆人抢购，都会跟着买”。

但现在，投资性购房大幅缩减。过去冲锋陷阵的老司机们，大都知道：防范风险，现金为王，才是最重要的!市场持续调控，玩高负债高杠杆的游戏无法继续，在没有新的收入来源的情况下，就会卖房产。卖的人多，接盘的少，房价自然下滑，房价一下降，预期跟着降。

可以看到近期厦门不少二手房，从遮遮掩掩地打折暗降，到“急售甩卖”。即使这样，不少中介依然在为“卖不动”发愁。近期询价包括麦田房产在内的多家中介，虽然形式不一，但他们大多表示，比起过去，现在都有幅度较大的优惠。

NO. 3|叁

再从新房市场看，厦门的开盘现场，当年“卖白菜”般的抢购场景，只能“此情可待成追忆”。

回想前不久，有关政策“松绑”的风声，曾让无数地产从业者如打了鸡血般亢奋，喜大普奔，预言楼市春天来了，不过，政府定调厦门“调控不会放松”后，这一轮高潮，很快就平息下来了，又有不少人期待新房价格是否会大跌。

此前，厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，戴亦一认为，短期来看，2018年房价不会有大问题。但他同时提醒“这种形势下，资产的安全性重于收益性。”

知名财经评论员刘晓博的观点与此接近。他表示：

居民家庭的高杠杆率，决定了未来一两年楼市政策不太可能全面放松，但局部微调，以保证市场稳定，是必须的，否则经济将出现下滑，失业率会增加。官方只能通过“房价横盘”，来以时间换取空间。在中国的体制下，政府坐看经济危机全面爆发，是不可能的。

无论房价走势如何，房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束，也意味着开发商和购房者都将告别利用金融杠杆拿地和买房的时代过去了, 回到开头的问题，在货币收紧的2018年，如果再去谈论房产投资能否获得跟以前一样的高收益，恐怕要打个问号。

来源：XMHOUSE.COM