5年“最冷”! 十一厦门新房成交环降7成,房价却环涨近2成,真相是...

调控高压之下，市场像抹了润滑油，齐刷刷往下滑。

刚刚过去的黄金周，朋友圈里，除了晒各种美食美景，就是被各地楼市降温的新闻刷屏了。

从数据看，厦门楼市也显得很落寞。据统计，上周厦门一手住宅成交152套，环比下跌76.8%。

虽然这几天，各种“指数级下跌”的新闻标题相当吓人，来头也都不小，还有几分大势已去的苍凉，然而很多购房者还是内心惶恐。毕竟，过去这两年，不少喊着“先别上车”的人，在厦门房价面前，都灰头土脸地缴械了。

这一次，是否又是一个周而复始的循环？

NO. 1｜壹

刚过去的几天，数据又向我们呈现了一个彻底分裂的厦门楼市。

一方面，全国市场“跌跌不休”，厦门也不例外。

另一方面，成交虽然“跳水”，但房价依然很硬气。10月首周（2017.10.2-10.8），厦门一手住宅成交均价为41740元/㎡，环比上涨了17.5%。

眼下，各种“限”已无所不用其极，怎么房价却似扬汤止沸，傲娇依旧！

让购房者倍感迷茫。

不过，仔细分析六区的具体成交价就可发现，所谓厦门房价“又涨了”，无非是断章取义。 

从以上统计可看出，上周思明和湖里均无成交；

海沧区的成交均价为35837元/㎡，主要来自首开龙湖春江彼岸的备案；

集美区的成交均价为36778元/㎡，以世茂璀璨天城的备案为主；

翔安区的成交均价为28892元/㎡，主要受首开领翔上郡的影响；

同安区的成交均价为53112元/㎡，环比暴涨102%，主要是由于保利叁仟栋别墅的集中备案。

近半年来，在严格的限价令下，厦门新房的成交均价都维持在3-3.5万/㎡左右，新拿的预售证价格几乎与去年第三、第四季度的销售价格持平。

然而，个别周的新房成交均价达到了4万/㎡，主要是由于别墅房源的集中备案。

一方面，厦门纯新盘“难产”，以老盘持销为主，高层住宅基本消耗殆尽，例如泰禾厦门院子、保利叁仟栋等楼盘现在以别墅的销售为主；

另一方面，由于在售的房源较少，因为同一区域的周成交均价受单盘影响很大。

特别是有别墅推盘集中备案，就会拉高整体的周成交均价。一旦高价盘备案过后，价格就会回落到“正常水平”。

因此，厦门楼市在数据表征上会出现“急涨急跌”的情形。但实际上，老盘高层住宅的销售价是“不能涨也不敢涨”。

眼下，调控已进入深水期，信贷又一步步在收紧，小长假前夕，楼市政策像暴风骤雨一样，突袭了全国多地城市。

一直被认为保值升值功能较好的北京，都成了房价下跌的领头羊。

而目前厦门楼市，多空对峙难解难分，少有差不多能取得共识的，是成交量的下跌。

不少持币待购的购房者懵圈了：顶着政策往前可能会追高被套，可后退一步也可能踏空。

那么，真实情况到底如何？

NO. 2 | 贰

以往厦门楼市的“高烧”，有两个坚实的基本面。

首先，新盘供应稀缺，“房荒”严重。

其次，长期大行情下的看涨预期：一部分人因为房价的上涨买不起房而心生焦虑，另一部分手握现金却买不到房的人同样焦虑。

因此，本次调控的暴击下，厦门楼市怎么走，有两个问题：一是，市场的预期是不是扭转了？ 二是，供需情况是否得到改善？

目前，密集的调控对客户造成了一定心理影响。

上半年，很多人问：房价还会不会涨？眼下，问题就变成“会不会降价？”

随着调控效应不断累积，市场观望情绪的隐现，意味着市场热度将会下降。这种降温，在二手房市场表现更明显。

包括，一部分可买可不买的客户，突然就不着急买了。

原因很简单：楼市的基础变了。二手交易不活跃，因为限卖之下，有资格接盘的人变少了。

此外，一些老辣的投资客，原本是有些是“非二手房不买”，或者去年大量买入二手房，狂赚了一大笔，眼下也纷纷收手。

至于现在的二手房价格，岛内品质较高、房龄较新的小区还是稳中有升；而岛外在今年被3月份的行情推高的小区，价格普遍滑落了3000元/㎡左右。

再从供需上看，伴随着近期厦门加速推地，明年上半年，供需关系有望得到一定缓解。与此同时，厦门年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应，同时增加租赁住房供应，也有望缓解住宅供应青黄不接的局面。

可以预见，厦门房价虽然在惯性下滑行，但政府已经踩死了刹车，房价上涨的通道，已缓缓关上大门。

此外，调控重压之下，目前土拍屡屡爆冷门，地王一旦被抑制，对民众心理的刺激会大大减小，从而降低恐慌性购房的羊群效应。

NO. 3｜叁

目前，厦门地价和房价不再你追我赶，虽然难以指望房价凌空高蹈后自由落体，但调控高压之下，市场开始趋于理性。

带来的较先冲击，是交易量的逐步滑坡。

据中原地产统计，厦门上周住宅成交152套，环比下滑76.8% ，日均成交约22套，周成交面积1.81万㎡，环比下滑74.8% 。

而二手房方面，第3季度2017年第3季度厦门二手住宅成交3450套，环跌56.98%，日均成交仅37套。

从市场现状看，厦门楼市“疯狂”很难再次成为关键词。目前，买房人心中的一丝隐忧是2016-2017年的一批高价项目何时入市？以怎样的价格入市？购房者的血脉是否还得再偾张一次？

往年每逢土地出让，二手房东们都搬好了小板凳，等待土拍后的涨价，但今年盛况不再；新房方面，今年第四季度能入市的纯新盘还寥寥无几，依然以老盘的“清仓价”销售为主。

比周边地价、二手房价格还低的新房，对于刚需或自住来说，是较好也是最安全的选择。

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┃执行主编：理文

┃数据来源：厦门中原地产

┃撰稿：王培、李文