【访谈】卖岛内二手房置换岛外新房 会不会可惜?

如何看待集美新城4大次新盘?

【问】命中註定：本人对于厦门的楼市可以算是小白，所以每天都在关注你们的文章、问答，想多学习!水晶湖郡、世茂璀璨天城、中航城a区、中交和美新城这四个楼盘能否详细介绍下，学区，交通升值潜力方面。

【答】佳铖：你说的这4个楼盘是我们栏目老生常谈的4个集美明星次新盘了。之前我们有做过很多分析，你可以查阅以往的购房问答栏目来参考。就我的角度看，从学区来讲4个盘没有哪个盘现在能呈现出较突出优势，特别是部分楼盘，如中交和美新城的教育资源还没有得到实质性确认，所以更不好做判断。

从交通角度看，中航城A区因为临近杏林大桥桥头和地铁1号线地铁站，所以其交通价值应是较大的，中交和美新城会相对弱一些，水晶湖郡和世茂璀璨天城有BRT和地铁6号线线的公共交通配套，总体也算不错，不过地铁6号线的轨交价值，现阶段还是不如地铁1号线的。

从整体升值潜力看，我中等周期内更看好中航城A区，次看好世茂璀璨天城，中交和美新城升值潜力存在教育方面的变数。

江头附近新景园、冠宏花园有入手价值么?

【问】夢现：请问江头附近类似新景园，冠宏花园这样的电梯高层小户型有没有入手的价值?价钱还有无下调的空间?首套首贷首付几成比较合适(有7成首付的预算)。

【答】佳铖：是否有入手价值，主要还是看你的具体需求，如果中短期纯投资我个人不建议入手，如果是自住兼投资，在一定前提下是可以考虑的。主要这两个小区区位还不错，外边就是地铁口，配套比较完善，就是靠江头那边整体居住感受会乱了点。这边的房价也是跟着厦门大多数房源行情走的，接下来应该还会有些许下调空间，但这个空间不会特别大。

作为首套首贷在你的能力范围内，杠杆当然能用多尽量用多，厦门现在的房贷利率放全国看都属于较低水平，能用上这个机会就尽快用上这个机会，后面如果首套房贷利率继续升高，则用更大杠杆的优势就不明显了。

卖岛内二手房置换岛外新房，会不会可惜?

【问】亢炜杰：我是一名中学老师，我的学校有两个校区，一个在岛内镇海路，另一个在岛外靠近马銮湾(过几年我会调过去任教)。目前有两套房，一套是父母名下的仙岳海景大厦112㎡，可卖540万左右，一套在翔安(纯投资，两年后交房)。请问我需要卖掉岛内这套置换到马銮湾吗?有什么好的推荐吗?但是仙岳海景大厦这套父母住着也很舒服，卖了会不会可惜?挺纠结的。

【答】谢康：没有太大的置换必要。如果找不到非换不可的理由，那不妨尝试看看有什么理由可以让你放弃置换。

一，如果自住房子卖掉，再置换一套期房，而另一套期房得两年后交付，这两年是不是得租房子住?这一点需要认真考虑清楚，这样的牺牲值不值得。

二，目前大多数新房价格还受控，如果能买到，确实性价比挺高。但也要认清现实：总价高的二手房肯定不容易出手，至少需要时间。还有，马銮湾目前在售的新房选择很少(基本就剩海投排名前列湾房源会比较充足)，春江彼岸还有一批房源上半年也会加推。到时行情如何?限价会不会被突破?都存在较大变数。因此不如按兵不动。其实行情越差，置换所需的成本越少。

三，从工作和生活方面看，住在仙岳海景大厦，不论是到马銮湾还是到镇海路，都不算远，是一个比较居中的位置。如果自驾，基本也就半小时以内的车程，未来地铁2号线、3号线开通后，这几个地方也有地铁可转，还是很方便的。

卖掉配套完善的二手房置换新房，有必要吗?

【问】佚名：目前名下一套岛外泉水湾二期88平两房全款无按揭在自住，一套岛内91年的江头税务宿舍小三房按揭100万在出租还贷，有以下打算：(1)岛外换岛外，把泉水湾的两房和车位卖掉，换一套恒大帝景90平的精装小三房和车位，算一算刚好不用贴钱。且恒大帝景刚好有全款做两年分期的活动，手头有50万可以周转。但是恒大的房子要19年底才会交房，可能要租房过渡，而且配套的白石公立幼儿园和白石小学都还没建，以后小孩子读书也是个问题，而且放弃集美桥头搬到更远交通配套暂时欠缺的恒大帝景，感觉不是很好。(2)岛内换岛内，等小孩有学区需求再卖掉换一套集美或岛内的学区房给小孩子读书。不知道这样合适吗?或者有更好建议?

【答】谢康：你这两个方案中，我个人更建议你采纳第二种方案，即卖掉岛内江头的二手房置换岛内优质学区房或岛外新房。

之所以不建议你采纳排名前列种方案，更多是考虑到你目前住在泉水湾，而泉水湾所在的集美桥头片区各方面配套都已经成熟完善，自住便利性还是有保障的。而恒大帝景周边商业、交通、学区配套短期内都还比较匮乏，考虑自住的话，恒大帝景还需要一个相对较长的时间周期来完善，所以没必要卖掉泉水湾租房过渡。

推荐第二个方案的一个重要原因就是你江头的二手房是91年的老旧小区，房龄太老的房子不仅自住体验较差，升值空间也会比较缓慢，趁现在卖掉置换岛内优质学区房或岛外房龄更新、居住品质更好的新房、次新房都是可以的，将来有学区需求也可以再考虑置换到相应的学区房。

总价450万以内，有湖里的学区房推荐吗?

【问】xindan杨：孩子明年要上小学了，家里还有老人，所以房子想一次性买到位:带电梯、三房(希望室内实际使用面积大些)、孩子上学因为是老人接送，所以希望小学的距离近些(学校氛围、质量好些)，总价希望在450万以内。看了双鲤新城和艾德花园一期的房子，觉得双鲤的小区好些，有可供老人散步孩子玩耍的地方，但比较喜欢艾德一期房间比较大(可小区实在是太小了)，此两处离小学都比较远(听说是上安兜小学，不知道小学如何)，不知道这两处值得购买吗?虽然是自住，但也希望房子能增值，但这两处房子增值好像很不容易。希望能得到专家的帮助，这两处房子是否值得购买?如果不值得，湖里区有哪儿总价450万左右的房子可以购买?500万左右的房子可以购买?谢谢。

【答】大鹏：双鲤新城和艾德花园这两个小区的地段和区域基本相近，如果想一步到位的话，在同等价位下，地段和区域基本一致的情况下，我觉得应该重点考虑户型的实用性。从往年的教育划片来看，双鲤新城和艾德花园的小学都是安兜小学，初中划片如果是本市户口是湖里实验中学，说句不恰当的话，湖里的教育资源总体可能还比不上同安、集美或海沧的。如果预算500万，又有学区要求，我建议你考虑思明区瑞景、前埔一带的楼盘，比较新，楼梯房，或者是思明莲花一带的老房子，优势是学区好点。

去年底买的房子，会买在高位吗?

【问】wertyui：去年底买环东海域银溪墅府，会不会买贵了，这个楼盘新房价格会跌吗?未来的前景如何，老师能否给分析一下，谢谢!

【答】大鹏：我觉得这个楼盘的房价没有大跌的可能性，即使是有下跌的话，也只不过是涨幅的回落，不是房价的下跌，更不是房子的贬值。环东海域的前景，本网问答已多次做过解答，前景大可不必担心，环东海域覆盖岛外集美、同安、翔安三区，范围广，可塑性强。即使说你现在买的是阶段性高位，也没必要担心，毕竟你现在买的是期房，房产证到你手上还要好几年时间，从长远来看环东海域的房价还是有往上走的趋势。

来源：XMHOUSE.COM