厦门房客逃亡记

这个世界约好一起逛

——《摩登文旅》

“联邦广场有个两居，90平，装修很新，市场价现在大概6万/平米，我朋友急用钱，我尽量帮你谈到5.5万/平米，买不买？”

联邦广场位于厦门思明区禾祥西路的路口，是个“千禧楼盘”，也是老厦门几个地标楼盘之一。

在五缘湾还未成型的15年前，禾祥西路到筼筜湖一代，是厦门主要的富人区。

禾祥西路紧邻厦门的主干道厦禾路与湖滨南路，路口对着厦门早期的金融机构齐聚地——银行中心，路中与市府大道交接，走过去筼筜湖钓鱼不过5分钟路程。

而筼筜湖畔的楼盘，则是坐在客厅里，就能观湖景与白鹭。

厦门本地人对岛内和岛外划分明确，岛内只有思明区和湖里区，即组成了老厦门。

老厦门很小，绕城一圈车程不到半小时，思明区主生活，湖里区主工业，主要的金融机构和生活配套都在巴掌大的地方，而好的学校，也都在思明区里。

基本上，便利交通、宜居生活配套、优质学区，联邦广场这个楼盘全占据了。

如果用帝都来比喻的话，这能算三环里，比二环里现代，又顶得上三环的中心位置。

也许外地人对此还没有明晰概念。那这么说吧，联邦广场距离中山路商圈步行5分钟，距离鼓浪屿轮渡码头不过两站BRT。

说它位居老厦门的中心地带，也不为过。

小卓在这个片区当了20年房产中介了，据他回忆，在去年时候，这里二手房的价钱，还是7万/平米。

而到了今年7月时候，开始变天了。

小卓打给我那通电话时候，是半个月前。算了一下，如果按照首套房30%首付，商业贷款30年来计算，其实每个月的月供也达到了2万。对于这个价钱对于厦门的收入水平来说，基本也是天价。

我问他，这钱还有下降空间吗？他沉默了一下，那你再等几个月，厦门房价还会降。

果不其然，再过半个月后，一查数据，这个楼盘的二手房源，降到了5.2万/平米，而90平米两居室的价钱，标价大多是5万/平米左右。

而小卓掐指一算认为，这远远还没到底。

一

8月初的时候，市面上关于厦门楼市即将崩盘的观点不绝于耳。买房者，从业者，无不像看热闹一般，议论着厦门房价泡沫终于破灭。

回看近5年的全国房地产市场，经历了2013年“国五条”与2016年“930”两次调控以后，许多城市的成交都在调控眼下出现下跌甚至骤冷。而厦门，是个例外。

2014年8月份，国家统计局发布的7月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，与上月相比，70个城市中价格下降的城市增加至64个，就连北上广深四大一线城市也首度加入了下降的行列，而厦门的房价，实现了连续26个月的环比上涨。

2016年，房地产市场一片大好。3月时，厦门新房价环比上涨5.4%，领涨全国。8月时，国家统计局发布的7月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国排名前列。彼时厦门新房价格已连续17个月上涨。

从2013年1月至2018年6月，厦门的新房指数累计涨幅为84.86%，排在70个大中城市的第二位，仅次于深圳。

厦门从此有了两个著名标签：一个“鼓浪屿”，一个“高房价”。

一个三线城市，几年内都在领涨全国，厦门的楼市自然被大家重点盯上了。很多专家、机构在去年里都发文直言厦门房价存在大量泡沫，甚至说它是国内房价“泡沫之王”。

比如经济学家马光远就说，厦门是中国房价泡沫较大的城市。而社科院城市所发布的《中国房地产发展报告2018》里也显示，厦门是全国“楼市杠杆率”较高的城市。

二

厦门房价，是被谁抬高的呢？

热点城市房价被哄抬，外来人口流入是主要诱因。

最初炒热厦门房价的那批人，也不是本地人，而是泉州、石狮、南安一带的商人。

厦门会展中心附近某楼盘的销售经理回忆，2007年，项目首期开盘时前来购买的人群中，有一半都是来自泉州一代，“厦门在福建省算是发展得较好的，经济、教育和环境都好，很多泉州、石狮那边的鞋厂、建材、石材老板，都跑来厦门买房”。

到了2009年二期、三期开盘的时候，又添了不少温州客群，他们靠温州炒房团就转了个盆满钵盈：“一个温州人前一天下午来看房，第二天就带着全家亲戚来刷卡订房，七大姑八大姨，每个人来一套，二期起售价是1.3万/平米，他们比较钟爱小户型，一个家族一次买个10套，完全不带夸张。”

加上因喜欢厦门这个城市而从各处迁居而来的购房人，厦门的买房群体的丰富组成堪比一线城市。

那时候厦门还没有形成“四桥一隧”（海沧大桥、厦门大桥、杏林大桥、集美大桥、翔安隧道），岛外房子虽然每平均价还未过万，但交通与配套上仍与岛内差距不少，凡能买得起岛内，谁都不会愿意去岛外。

而厦门岛内面积不过158平方公里，占厦门全市的面积不到1/10，供给量天花板本来就低——自2013年12月30日，建发连夺岛内2013P10地块（建发中央天成）和2013P15地块（建发央玺）两地块后的5年里，厦门岛内经营性住宅用地“零”出让。

不断涌入的外来投资者，更是推波助澜把岛内本就数量不多的房子价值超得金贵无比，价格也自然一路飙升。

到了2017年的时候，岛内已无新盘在售，目前仅余的部分尾房也都是170平米以上的大平层，均价7万/平米以上。而二手楼盘，较高点的时候，甚至冲到了11万/平米。

三

岛外的机会，也因为岛内需求的外溢，来了。

很多全国性的品牌房企入驻厦门，首站都是岛外。

2011年，中海进入厦门，首块地落子集美；恒大，2015年时候进厦首站是集美；融创2016年进厦首站是翔安；金茂和富力，2017年进厦首站分别是集美和翔安……

其实，厦门岛外的地不少，但ZF却似乎有意无意地，将每年实际供地面积压缩到不及计划供地面积的一半，导致许多房企，就算是想进驻厦门岛外，也是得抢着来。

一大波外来房企的入厦，激起了鲶鱼效应，重塑了厦门楼市的竞争环境，也把厦门岛外的房价一并掀起。尤其是2016年930之前，成就了2016年的“地王年”。

但到了2018年开始，厦门这片市场，开始让人坐不住了。限价、限购、限售、限贷的组合拳，对那些拿了高价地的房企来说，成了钻心的刺头。

多个房企投资部的人都在抱怨，目前最难做的市场，厦门能排进前三，面粉高，限制多，和京沪这些一线城市不分仲伯。

克而瑞数据显示，2018年上半年，在政策严控影响下，厦门楼市艰难前行，上半年全市商品房供应面积112.73万㎡，同比下跌21.0%；成交面积为128.29万㎡，同比下跌27.0%；成交金额277.60亿元，同比下跌34.6%。

7月时候，成交情况进一步恶化，世联行数据显示，7月厦门全市商品房总成交1810套，成交总面积14.04万平米，环比下跌57.6%，同比下降57.4%。

至于成交价格，则有两派说法。8月15日时，国家统计局发布了《2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，从数据来看，厦门7月的新建商品住宅销售价格指数与6月持平，同比去年有0.5%的增幅。

厦门的二手住宅销售价格指数，环比6月略跌了0.4%，同比去年跌了5%。

官方的数据，看起来依然是很温和：新房还在微涨，二手跌了5%。

但民间数据却是凶险许多，参照2017年4月峰值，岛内目前绝大部分小区、楼盘的二手房价都出现了15%以上的跌幅，20%-30%跌幅的小区不在少数。

小卓也坦言，自己这一个月里经手的二手房源，每平米跌了8千-1万的，比比皆是。

四

“真正可怕的是降了价，还卖不出去。”小卓坦言。

在北欧流传着一个童话故事《摆渡人》：一位船夫被诅咒一辈子撑船，但只要有船客接过船夫的船桨，诅咒便可转移至船客身上，接替船夫一辈子撑船。  　

厦门楼市已经进入了盘整期，楼市一向是买涨不买跌，购房者关注度在持续下降，炒房客着急着抛售房子，不过，尽管炒房客降价卖房，此时的厦门楼市恐怕也难有‘新船客’替其接桨离船。  

作者在厦门房产论坛上遇到了的老陈是厦门的炒房客，他告诉作者，他是大连人，大连的生活方式跟厦门很像，但是冬天的环境又比大连好很多，在16年的时候在思明买了一套现房，心想着，现在住着以后不住了还能卖。

“但今年我的投资遇到了问题，想卖掉这套房周转一下，却无人问津。”老陈说道。

据老陈透露，今年年初他将房子以65000元/平方米的单价委托给中介，当时整个市场倡导“美好生活”，北上广又在疏解人口，老陈认为许多像“16年时的他”寻找美好生活的人群会涌入厦门，坚信厦门房价还会继续上涨。

直至今年五月，他的房子依然无人问津，而随后厦门跟进了限购政策，对楼市一直有信心的老陈首次惶惶不安，便将房子单价下调至60000元/平方米。  　

老陈的不安并非捕风抓影，瞬息万变的楼市比老陈预料的更糟，在各大二手房交易网上不断更新出低价房源，与老陈同小区的二手房已有业主将单价下放至50000元/平方米。

老陈对厦门楼市的信心正在不断被蚕食，这时的老陈痛定思痛，又急着拿钱，将房子价格下降至48000元/平方米寻求离场。

最后老陈还是将房子转了出去，虽然他没有透露最后的低价。

直到今年九月，小卓告诉作者，此前厦门交易量较大的小区以及片区65000元/平方米的单价都被哄抢，现今报价45000元/平方米都难有“接盘者”。作者预算，老陈的离场单价不会高于45000元/平方米.

老陈并不孤独，现今的厦门有千千万万个老陈。从今年开春以来就挂出房产，直至近日依然无人问津。总价1000万降到700万的房产比比皆是。

老陈表示，“被套住不可怕，可怕的是纯投机客降价出逃会使得房价不断跌破纪录，而且随着房价继续下跌，一些刚需购房者的心里也在松动，买涨不买跌，不去接盘，厦门的房价一定会被拉的更低，购房者对厦门的信心不断被蚕食。”

“16年时候我以为我会一辈子在厦门了，我再次回到大连发展的时候，我的邻居还以为我去了厦门就再也不回来了。”老陈感慨道。

小卓认为，“现在厦门楼市炒房客急离场的情况，主要是此前过快上涨时，大量的房客利用高杠杆炒房，现急于出手的二手房中大部分是这一类人，他们甚至有不少月供高达十几万，在政策收紧，有资格购房的人群下降情况下，都争相降价去抢少量有资质的客户群。”

五

对于这一场“大崩盘”，小卓其实早有心理准备，“之前确实涨得太高了，现在算是政策性回调”。

不过与许多调控城市因为一手限购而出现二手倒挂现象不同，厦门的二手房售价非但没有倒挂，还已降至与市场评估价齐平了。

在绿城的8月27日下午绿城中国的中期业绩会上，绿城行政总裁张亚东也说到，从现在来看，全国楼价基本还是持续平稳，除了像厦门这种极少数的城市楼价往下掉，其它的基本还是平稳的。

这就和厦门的房东们有很大关系了，“在厦门早期的购房客中，有很多是本省异市的生意人，今年石材涨价，纺织服装、制鞋行业成本高利润低，要账难，生产都不好继续。而且沿海这边外贸企业多，最近汇率又变动成那样，很多老板都资金吃紧，要继续找钱维持生意，甩卖房产就成了必然选择”。

于是，从二季度数据看，4月时候，厦门二手住宅成交1267套，日均成交约42套。5月1388套，日均44套。6月1541套，日均51套。而到了7月时候，厦门市二手住宅月成交1857套，日均成交62套。

基本上，厦门的二手房市场，已经在上演一场房东降价急售，房客放开议价，买卖双反拉锯博弈的大戏了。

但厦门，会是孤案吗？

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要不买房，要不流浪

——《摩登文旅》