老房企"捡漏失败":2019厦首拍地价直逼3字头,溢价寻味?

特别解读土拍：新面孔成功登鹭，老团队“捡漏失败”！首拍地价直逼3字头，溢价耐人寻味！

昨天，翔安土拍成为整个厦门楼市关注的焦点。这2块地的竞拍过程相当激烈：22家开发商参拍，较高溢价率达到了46%。

其中，中南地产以总价9.2亿元，楼面价26211元/㎡，竞得翔安南部新城X2019P01地块；首创&翔发以总价8.43 亿元，楼面价25209 元/㎡，竞得翔安南部新城X2019P02地块；

据悉，本次土拍26211元/㎡的较高楼面价，虽然相比区域地王有万元左右的单价差距，PS：融创曾以37512元/㎡的楼面价，拿下翔安南部新城商住地，现在这块地被冠以融创东南府的名号，已经入市开售。不过，相较于2018年7月翔安同区域出让的3幅地块的地价来说，最多也上涨了7261元/㎡。

壹：

嘴上说不要，身体却很诚实

众所周知，随着2017年3月份的最严调控空降，厦门楼市近2年的走势一路慢跌，土地市场自然也是索然无味，陪跑、冷清贯穿整个周期。尽管去年岛内两大黄金地块入市，也仅仅是国企间的平静竞拍，毫无惊喜可言。

虽然口喊“收敛”，但房企的态度或已悄然发生改变。从昨天发布的土拍爆料预告中可知，22家房企的竞拍阵容已经着实令人遐想万分，可谓“盛况空前”。

对于本次参拍房企，大致可分为以下三类： 其一，以融创为代表的翔安“拟售”项目房企几乎悉数到场参拍，含世茂、融创、融侨、国贸、金地、旭辉、龙湖、保利、雅居乐等；其二，以“中骏、联发”为代表的厦门“存量”紧缺房企；其三，以“平安不动产，美的”为代表的尚未入厦且中长期布局厦门市场的外来房企，含中梁、中南、美的、平安不动产、金科、首创等；

无论是出于真实拿地需求，还是为区域拟售项目“长远”谋划，又或者存量紧缺，急需回笼补仓的原因。这些房企“嘴上说不要，身体却很诚实”，一起造就了本次土拍的“腥风血雨”，颇具看点。

据房拉拉服务平台统计，X2019P01地块：拍卖现场共有22家开发企业参拍，全程历时26分钟，经过74轮举牌竞价，最终厦门中南德誉房地产开发有限公司竞得；X2019P02地块： 拍卖会现场共有21家开发企业参拍，全程历时10分钟，经过40轮举牌竞价，最终北京众置鼎福房地产开发有限公司、厦门翔发地产有限公司联合竞得。

不难看出，22日的土拍现场，房企无论是举牌频率还是报价幅度都有了明显提升，无不透露出对市场后市的看好。当然，这次土拍的地块也是相当优质，除了地块本身的地段潜力和周边配套的优势。值得一提的是，两地块体量较小，拿地门槛较低，为部分新房企低价拿地，顺利登鹭提供了良好的市场条件，同时也在一定程度上，刺激房企积极进场参与竞拍。

福建重点城市商住地首拍“热”一览：

贰：

溢价率耐人寻味

这次两地块竞拍的溢价率均控制在40%左右的区间，这个数值也是耐人寻味的。纵观近期全国土地市场，不难看出，这个数值似乎也是有迹可循的。

据中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月-2月，一二线城市合计卖地1896宗，土地成交金额为4187.7亿元，同比减少了20.7%。从溢价率情况来看，2019年1月和2月，40大一二线城市合计平均溢价率分别为8.62%、9.51%，均处于2018年下半年来的高位。 具体来说，北京、广东广州、江苏苏州、山西太原等城市的地块均出现高溢价成交现象。

值得关注的是，3月4日，杭州出让江干区的1宗住宅用地，最终，杭州鹏元投资管理有限公司（江苏中南建设）经过104轮竞价竞得，总价41.69亿元，楼面价27531元/平方米，溢价率42.8%。

2月22日，苏州市土拍，最为激烈的莫过于编号为苏地2018-WG-47号的住宅用地，该地块16家房企围猎竞价1小时，76轮成交！佳兆业竞得木渎地块，成交楼面价18562元/㎡，溢价率42.78%。

3月1日，浙江温岭市自然资源和规划局以拍卖的方式出让一宗编号为温岭市GY030205号的商住地块，最终该地块由台州新城亿仁房地产开发有限公司联合杭州瑜逸投资管理有限公司以26.49亿元的价格摘得，折合楼面价9265元/平方米，溢价率39.42%。

2月22日，佛山禅城南庄成功出让一宗商住地，本次竞价耗时两小时，共经过57轮报价，由美的置业夺得，成交价格为6.77亿元，楼面价9350元/平方米，溢价率33.79%。

在经历了2018年下半年的土拍“寒流”后，2019年厦门开年排名前列槌已然出现的高溢价成交以及热闹的招标现场顺利定调全年楼市，正式跟2018年的低迷市场say goodbye！

叁：楼市

地块所在的翔安南部新城房企扎堆，聚集了国贸、住宅、厦航、保利、远洋、世茂、融创、IOI、融侨、阳光城等入驻。周边多为高价地项目，较高达3.8万/㎡；与融创东南府、世茂国风长安等项目隔路相望，目前融创东南府售价32000元/㎡起，世茂国风长安叠墅550万/套起。

与此同时，今年翔安南部新城多个新盘即将入市，包括国贸天成、前海湾、融侨铂樾府、保利和光城悦、IOI棕榈国际社区等。

今天这场土拍之所以备受关注，其中一个很大的因素是近来不管是新房还是二手房，其成交量屡屡飘红、3月小阳春氛围浓郁，买房的人也陆陆续续进场，回暖迹象明显。

虽说近些年楼市严格调控，房企拿地资金压力逐渐增加，对地块的积极性降低。但与之前土拍对比，其实这场土拍的规模和热度与2018年相比，热度的确有所回升。

昨日土拍价格在预料之中！因为岛内鲜有住宅用地供应，且价格不菲。而岛外大部分近三年成交的地价都在3万+，在这个时点这个位置拿2.5-2.6万的楼面地价，是可以拿的，值得拿的。从厦门房地产的发展趋势来看，去年已经触底，未来趋势会逐步向上！翔安南部新城是个好地方，想买房的，抓紧了...！