揭秘厦门经济:房价泡沫之下,市场一片狼藉!

先直接上一张厦门至今的房地产成交图，数据来源为厦门市房管局官网，我对这种数据一直是保持实时追踪的。

2015年和2016年，厦门的一手房成交规模保持在300万平米以上，二手房成交规模当然是超过一手房，保持在400-500万平米。然而今年以来，厦门的市场成交剧烈下降。1-10月份的一手房成交规模下降到了95万平米，二手房成交规模降到了251万平米。10月份算是房地产成交的较好月份了，金九银十，成交规模也没什么起色。而11、12月份，按惯例还是成交相对清淡的月份。按现在这种成交趋势，厦门今年的一手房撑死了也就能成交个120万平米，二手房成交顶天了也就是280万平米。这恨不得已经不是腰斩了，而是一刀斩到只剩小腿了。一手房还能用政府限签作为辩解理由，二手房的成交量萎缩成这样，只能用购买力不足来解释了。

尤显荒谬的是，在高房价的洗劫之下，厦门今年的住户存款整体上竟然开始萎缩了。1月份厦门的住户存款规模2351亿，现在人行厦门支行的数据只公布到8月份，数据为2335亿。整体上厦门居民的存款竟然减少了16亿。这是厦门自从公布住户存款数据以来的排名前列次年度级别的萎缩！拿此前两年厦门的住户存款同期演变数据来对比一下。2016年1月的数据为2141亿，8月为2228亿，增加87亿。2015年同期增加67亿（2070亿-2013亿）。我们必须知道：年度级的存款增减是不能用理财之类的理由来解释的，每年居民购买理财的规模和比例都是均衡的，没理由2015年厦门居民不去买理财，2016年厦门居民不去买理财，到2017年突然就集体涌去买理财了，突然就造成居民存款萎缩了。

同样的，居民财富萎缩的结果，当然一定会带来消费萎缩，于是今年1-9月，根据厦门统计局公布的数据，厦门城镇居民人均消费性支出（维持生存的必须支出，不包括购房支出）为24630元，同比去年同期的23660元，增速只剩下可怜的4.1%。这种数字一看上去就触目惊心。全国的人均消费性支出增速虽然也是一路下跌，但今年一至三季度的增速好歹也有6.2%，厦门这种情况，我都不知道怎么评价。放上一张2013年至今的厦门与全国的消费支出增速对比表，让各位看得更清楚一点：

在长年累月的高房价冲击之下，厦门市民在衣食住行的生存性消费问题上，本来就没啥增速，一贯是弱于全国。但是今年弱到了只剩4%的程度，这还真是石破天惊。想想厦门市民为了炒房，节衣缩食，泡着方便面期望房价持续暴涨的情境，我就很是感伤。

再说到社会消费品零售总额数据。我直接复制厦门市统计局的原话如下：“零售业受新兴产业电子商务销售渠道扩展，前三季度全市实现社会消费品零售总额1065.54亿元，增长13.0%，其中通过互联网实现零售172.87亿元，增长92%。”好吧，我们来算一算，前三季度厦门的社会消费品零售总额的增加规模为：1065-1065/113%=122亿；其中通过互联网增加的零售规模为：173-173/192%=83亿。122-83=39亿。也就是说，如果不是厦门在今年大力推动电商业务，把商品快递给全国网民的话，单单依靠厦门本地实体店卖给本地居民的零售规模，仅仅只增加了39亿，增幅只剩下4.1%，刚好与厦门居民人均消费支出增幅相一致。这里顺带解释一下，由于莆田系的电商鞋店名声臭了大街，从莆田发出去的单，网民们直接就是拒收。很多这种店因此在今年搬到了厦门，继续假装自己的外贸原单或者代购身份。这就是厦门的电商业务蓬勃开展起来的原因，呵呵呵。

年初的时候，我说厦门今年的地产泡沫是一定要破的了，一帮炒楼党来我这里骂，声称厦门的地产市场能吸纳全国的资金，厦门市民也非常有钱，再支撑泡沫支撑个10年，一点问题都没有。然而就这三年房价泡沫的结果，就是厦门市民的存款萎缩，消费支出丧失增速，本地的社会消费品零售总额同样出现了事实上的萎缩。好吧，关于厦门，我最后要问的是：就厦门现在这种房地产市场、居民存款与消费同时萎缩的局面，厦门那些借着高息消费贷的炒楼党，不知道作何感想呢？

无论从居民杆杠率还是房贷收入比来看，厦门房价泡沫程度已经超过了次贷危机爆发前的美国和房价崩盘前的日本，而国内房价较高的北京上海，从数据上看依然还处于安全区。如果说厦门房价不存在泡沫，那特别是在自欺欺人。但是，泡沫的研究就是如此美妙，究竟什么程度才算泡沫的顶点，并没有固定的指标。因为，泡沫的形成和破灭，都和人性有关。而人性，是没法给出固定值的。泡沫从本质上讲，是一种社会心理现象，因此也是无法量化指标的。另外，泡沫是否就一定破灭？其实也未必，毕竟，还有一种泡沫叫做刚性泡沫。而且，泡沫即便破灭，也存在日本那种再也无法翻身和美国香港几年后又回到高点两种完全不同的模式。未来如何，参考无法预测。但当下如何，参考择日将会发文更新下厦门二手房市场的现状

泡沫如何吹起？

从行为经济学的视角来看，房地产泡沫产生于非理性的预期。房地产非理性的预期主要包括以下几个方面：一是相信房价永远上涨。二是过分高估自己能力。三是存在侥幸的心理。四是担心以后买不起。

在买房投资这件事上，不到最后失败，很少人会承认自己的想法是非理性的，总能找到多种支持的理由，这也正是非理性预期难以被识别之处。

从美日的历史经验来看，目前我国非理性预期产生的条件都具备：一是政策实际上的支持。二是货币长期宽松，利率维持低位。三是土地供应短缺。五是市场信息的引导。六是跟风买房的从众效应。

从这些方面来看，近年来我国房地产市场的非理性预期较为浓烈，存在滋生泡沫的环境，当予以警觉。

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泡沫风险如何衡量?

泡沫产生于非理性的预期，而泡沫的风险来自于过高的债务。那么，如何衡量泡沫及其风险的大小？

基于美国、日本房地产泡沫破裂前后的指标对比，我们可以得到一些指标区间参考：

房贷比50%以上，经济脱实向虚严重。美国2002年-2006年房贷/信贷上升至50%以上，甚至在2006年提升至56.6%。这一比例超过50%，表明经济严重脱实向虚

我国泡沫风险有多大？

通过以上指标衡量我国的泡沫风险情况，可以发现：

房贷比快速上升但总体处于安全水平，部分城市偏高。我国2016年房贷/总贷款余额的比值大约为17%，远低于美国。但北京、上海、厦门和南京房贷/总贷款余额均高于全国水平，分别达到22%、28%、40%和25%。

居民杠杆率整体安全，热点城市达到警戒线。2016年我国居民杠杆率为45%，远低于美国次贷危机时的水平，但住户贷款余额增速较快。从城市来看，目前厦门居民杠杆率已经达到97%，超过美国次贷危机时的较高水平，杭州也快速上升至71%。

房贷收入比整体合理，但热点城市严重背离。2016年我国整体房贷收入比仅为67%，与同期美国基本持平，但个人住房贷款余额增速较高。北京、上海、厦门、南京和杭州房贷收入比分别为137%、138%、201%、175%和139%，远超过美国次贷危机时期的较高值。因此，如果政策大幅度调整，这些大城市将来均有可能面临偿付风险。