分水岭!厦门楼市房价格局正在改写!

今年1月7日，我们在朗豪酒店开了一场名为“分水岭”的趋势报告发布会。会上我们明确提到了厦门房产价值投资的几个要素。 

1、岛内外一体化进程加速，岛外核心区房价正在追赶岛内老破小。 

2、岛内思明区五万以下、湖里区四万以下的房源不具备投资价值。 

3、优质小区大户型的单价正在或即将赶超小户型的单价。 

4、从存量分析看小四房、优质小学区房、优质大平层的价值空间巨大。 

但就在今年春节后，整个市场开始进入疯狗行情，新老城区优质楼盘开始进入上涨通道，在惊心动魄的三月初，涨势蔓延到全厦门。不论区域、不论房龄、不论学区……许多参加过我们发布会的参粉们开始质疑我们的结论——价值投资还是短线投机？厦门的房价是否有所谓的“区域／单盘价值差异”？ 

直到宏观调控进一步收紧，防范系统性金融风险的策略效应逐步显现，近期部分小区的成交价格正在持续回落，裸泳的人已陆续浮出水面。 

金鸡亭、金尚、前埔、坊湖、江头、松柏等地出现一批低于上半年较高成交价9折乃至8折的房源报价而无人问津，而其他优质区域虽有一定的价格回落，但市场报价依旧坚挺，并未出现大规模的抛盘现象——这一切说明房价正在回归到正确的价值轨道上。 

为何上述区域会出现批量低价抛售的房源？让我们来看看每一轮楼市高潮期的房价上涨轨迹： 

1、有经验的投资者对市场的变化异常敏感，率先抢占了优质区域的优质房源。 

2、有实力的置换群体、持续关注楼市的刚性置换群体和有准备的刚需群体感受到楼市异动，紧急进场接盘或瓜分优质房源。 

3、楼市持续升温，买菜大妈都在关注房事的时候，不明真相的吃瓜群众以及后知后觉的刚需开始在中介的蛊惑下进场看房。 

4、此时优质区域的优质房源已经被前两点的客户瓜分完毕，小区其他业主纷纷跳价观望，这部分小区基本上一房难求（跳价试水和捂盘惜售的房东居多）。 

5、这部分后知后觉的小白们不得不开始涌向周边所谓的“价格洼地”，疯抢非优质区域的劣质房源。 

6、此时已是一波行情的末期，实力不足的、加杠杆进场的小白们被锁死在这些所谓的价格洼地上动弹不得。 

7、而这些非优质小区的业主们也看到了多次上涨周期，自己小区的涨幅和涨价周期均落后于大盘，开始进入置换程序，如金鸡亭、金尚、前埔、江头等地的两房、小户型、电梯房等被改善产品大量出现置换挂盘的局面。 

8、置换需求、被调控的投机者抛盘需求叠加在一起，加速了这部分小区的报价回落。 

9、这些小区将进入下行通道，业主们想要短期出手，纷纷进入比狠模式。 

10、裸泳的人就此浮出水面。 

而高价值的小区因其特有的稀缺要素，因为自住需求、长线投资需求者居多，放盘量很少。即便有高位接盘的投机者想要出手，只要略降一些价格自然大量关注这类小区房源的人快速托底，价格不容易出现比狠式的暴跌，价值筑底的平台很高，房价十分稳健。 

一涨一跌之间，厦门新的房价格局已经初见轮廓，今年初，内参《分水岭——2017年购房趋势报告》的价值判断成立，市场渐渐回归到价值与价格相对应的轨道上。 

在《分水岭》中，我们也提到了改善型户型产品因其供应量少、后续置换需求旺盛且置换群体的购买力较强等要素叠加，将会迎来单价反超纯刚需小户型的新局面。事实证明，从2016年成交面积段来看，小户型成交占比越来越小，因小户型前五年的供应量太大、投资需求占比过大等原因，未来将出现增值瓶颈。 

从去年到今年的市场表现也可以看出：改善型户型的需求量已反超刚需户型，供求关系逆转下，改善型户型的价值也将水涨船高。 

2016年厦门商品住宅成交结构（数据来源：克而瑞） 

厦门楼市新的格局正在形成，不论是区域格局、产品供求关系、户型结构价值等多位要素已发生了巨大的变化，昨天的标准不适用于今天。

这一轮大起大落，感触颇多，更多详情，点击文章底部【阅读原文】进入《分水岭：2017年购房趋势报告》 让我们重温半年前的判断，值得庆幸的是，市场正在重新回到理性的轨道上。

内参坚信：不做行情的投机者，做一个坚定的价值投资者，时间和这座城市将会回报一切。