住宅市场跌宕后难抵冷流 岛外商业即将全面兴起

2011年的厦门市房地产依然受到国家宏观调控的多方位打压，商品住宅市场经历了2、3、4月和11、12月的两轮低谷，以及1月、5月、7月、9月的多轮间歇性高潮，在波折中前行，全年成交面积和成交均价分别同比上涨1.21%和15.35%，依然高位盘旋，但快速上涨趋势已经得到遏制，宏观调控效果初步显现。

而不受限购影响具有保值增值能力的商业物业和办公物业则受到一定程度的追捧，成交量持续活跃，截止2011年12月，商业物业和办公物业的成交量分别达到16.65万平方米和34.41万平方米，成交量的持续保温推动了写字楼和商铺市场租金和售价的不断攀升。

住宅市场跌宕后难抵冷流 但明年仍存在机会

在限购、限贷、限价等措施的调控下，部分投资需求受到抑制，刚性需求且看且行，上半年2-4月份成交大量萎缩，5月份以后随着调控政策进入消化期，加上供应量持续增加，成交量正式从低谷中走出，开始回升。下半年，在供应量激增，购房者选择面更广，刚需楼盘平价入市，且优惠连连，抑制许久的刚性需求得到较好的释放，迎来了7月和9月成交的峰值。10月份成交面积环比微跌9.83%，“银十”略显力不从心，市场各方纷纷表示看空未来楼市，11、12月份在一片“过冬”轮，“拐点”说的联合夹击下，成交面积同比分别下跌48.07%、50.22%，11月环比下跌59.74%，12月环比微涨4.04%，“寒”意阵阵。

相比较成交量的一波三折，成交价格则显得淡定许多，虽然前五个月在新政调控和成交量大幅跳水的背景下，销售价格上涨乏力，但也保持高位运行。下半年，岛内高端豪宅频频放量，拉高了实际成交价格，同时成交量的走高，也提振市场信心，销售价格跟着水涨船高，七月份成交均价达到16061的峰值。11月份市场遇冷，12月份，源昌率先公开降价，随后又有万科?金域华府推出总价49.9万元的非毛坯公寓，禹州中央海岸也以6888元/平方米的起价推盘。

DTZ戴德梁行认为，近期降价楼盘取得良好销售业绩的情况可能触动更多的开发商降低价格推动销售，达到回笼资金的需求。但是截至目前，厦门整体房价仍未出现实质性的下降，刚性需求也一直比较强劲，预计2012年市场存在机会。

写字楼需求持续活跃 租金水涨船高

DTZ戴德梁行租赁代理资料显示，写字楼需求上，金融行业和高科技行业表现尤为积极，且偏好较新入市的高端甲级写字楼，新进入厦门的金融企业以直接开设分公司为主，需求面积在400-600平方米，个别大型实力企业需求面积达到6800平方米；物流行业需求也相对积极，即有租约到期搬迁或者扩租，也有新进入厦门开设分支机构，需求面积基本达到1500-2000平方米，这类企业都偏好有众多优惠政策，且物流企业集中的保税区。

供应方面，鹭江道财富中心、湖滨南路源昌凯宾斯基、国际航运中心的投入使用，为厦门岛西部甲级写字楼市场带来156000平方米的供应量，虽然新增供应的入市，使得西部甲级写字楼的总体出租率由上半年的97.75%下降至年末的75%，但是持续活跃的需求，推动租金由上半年的每平方米每月110-140元，上涨到年末的每平方米每月140-170元/平方米/月。在写字楼售价持续攀升的同时，业主普遍对租金收入期待较高，宁愿物业招租期被延长也不倾向于对租金做出更多的折让，这也是促成租金上升的原因之一。

西部商务区高端化突出 新兴商务区成未来供应主力

银行中心、国际银行大厦和建行大厦等甲级高档写字楼作为21世纪以来厦门写字楼市场的名牌，促使西部市区商务氛围的成熟、金融中心地位的稳固起着主力军的作用，以优秀的品质吸引大量国际知名企业，稳居出租率和租金的优质。2011年国际航运中心和源昌凯宾斯基的入市给西部甲级写字楼市场再添亮色，下半年财富中心的入市，开启了西部市区甲级高档写字楼的又一新阶段，将厦门西部甲级高档写字楼的整体素质再提高一个层次。未来几年内，福隆总部大厦、世侨中心、裕景中心以及世茂海峡大厦等写字楼也将以高端化、专业化强势入市。

2011年厦门市写字楼成交市场以五缘湾营运中心、闽南古镇、杏林湾营运中心、厦门北站等新兴商务区最为活跃，这几大片区以租金低、政府扶持力度大、供应量庞大吸纳众多成长型企业以及办公面积需求大的企业。未来3-5年内包括观音山片区73.35万平方米，五缘湾片区9.52万平方米，湖里高新技术区60.89万平方米，厦门东部新区将有超过140万平方米的新增供应入市，岛外的杏林湾营运中心和厦门北站运营中心也是未来写字楼供应的重点区域。

未来西部商务区新入市的高端写字楼将提供超过45万平方米办公面积，而一旦两岸金融中心建成投入使用，部分金融企业也将从西部商务区转移至两岸金融中心，可预计未来西部商务区供过于求局面更加明显，租金的上升将受到抑制。另外，各新兴商务区的大量供应及较低的租金也将拉低全市写字楼租赁均价。因此，未来厦门市写字楼整体租金均价上涨面临压力。

零售业积极扩张 商铺市场火了一把

2011年以来，服装、时尚、美食和休闲娱乐在厦门市场积极扩张，带动相关租赁需求的增加。9月3日，国际知名时装零售巨头H&M万达广场店正式开业，面积约为1700平方米，开始了向二线城市延伸的步伐；国际著名休闲服装品牌优衣库湖里万达广场店、SM城市广场店、厦门加州来雅广场店相继开业，扩张速度惊人。来自香港的满记甜品罗宾森广场店开业后，下半年又分别于中山路、SM一期、瑞景商业一楼连开三家分店，扩张步伐同样积极。同样来自香港的化妆品连锁店SASA也首次“登鹭”。休闲娱乐业表现更是令人瞩目，目前全国较大的跨省电影院公司中影星美也强势入驻罗宾森购物广场，影城一期建筑面积约4000平方米。12月占地6000平方米的兰桂坊在明发商业广场开业，成为厦门较大的酒吧。

租赁需求的增加导致商铺物业租金的上涨，加上住宅市场的调控，推动商铺物业的热炒，商铺市场整体租金居高不下。以中山路商圈为例，原来每月500-1000元/平方米的租金，下半年以来多数上涨到每月800-1300元/平方米。包括禾祥西路、SM商圈、瑞景商圈的商铺租金涨幅也多达到20%-30%。继五缘湾商业街之后，湖里万达广场的开业，大大扩展了五缘湾商圈的商业规模，使得该区真正有了商业氛围。未来该区各高端住宅的纷纷崛起，特易购商场的进驻，配套的完善，五缘湾商圈将大规模汇聚人气，该区的商铺也将是未来需求和投资的新热点，租金和售价上涨也是大势所趋。

上半年以来商铺的热炒导致商铺租金一路上涨，到目前，商铺市场的泡沫已经显现，但是业主普遍对租金期待较高，宁愿持有物业而不愿低价出手，预计未来半年商铺租金上行趋势会减缓，下行机会较少。

岛内综合体竞争激烈 岛外商业即将全面兴起

2011年1月罗宾森购物广场开业，是火车站商圈继中闽百汇地下商城后的再次升级；中华城各商家2010年底以来也纷纷开业，是中山路商圈继南中大地广场之后的又一力作；9月份湖里万达广场正式开业，至今保持着旺盛的人气，每逢节假日都出现火爆的场面，分流了大量的消费者，真正打破了多年以来SM商圈、火车站商圈、中山路商圈三足鼎立，独掌市场的局面。这也意味着厦门的商业格局真正被打破，各商圈之间争夺客流的竞争更加激烈，未来岛内各商圈把好定位，各出奇招，方能稳固自己在厦门商业市场的地位。

2011年岛外的商业市场开始暂露头角，无论是住宅底商还是纯商业都略有表现。岛外住宅楼盘的日益增多，也使得住宅底商供应源源不断，成交业绩表现不凡。岛外的纯商业年内也逐渐露出锋芒，9月9日，营业面积3万多平方米的集美新华都购物广场开业，为集美综合性购物广场画上一笔。2011年国庆期间，翔安首席一站式休闲购物广场的，翔安区汇景购物广场开业。12月23日，总建面10.73万平方米的阿罗海购物广场正式开业，是厦门海沧首座购物中心。7月21日，万达竞得集美J2011P01地块，宣布进军集美。住宅底商和纯商业齐头并进，以集美区为代表岛外商业的全面兴起，指日可待。

商业投资盛行 新商业模式有望应运而生

住宅市场的限购令直接抑制住了大量的投资性需求，投资者开始积极寻找住宅市场以外的投资渠道，商用物业的投资热情被激发出来，市场的追捧推动售价的上扬，也促使投资者积极探索新的投资模式。

商铺市场方面，尽管市中心在售的一手商铺已经捉襟见肘，非市中心的住宅底商凭借未来发展潜力依然受到投资者的亲睐，DTZ戴德梁行数据显示，截止12月中旬，一手商铺成交岛外占比67%。价格上，以集美区嘉庚体育馆片区为例，一手住宅底商由2-3万元/平方米，较高上涨到5万元/平方米，而翔安区翔安新城的一手商铺均价也高达2万元/平方米。二手商铺交易活跃的岛内，各个商圈的售价也有不同程度的涨幅，一向火热的中山路商圈涨幅不一，个别商铺涨幅夸张。

写字楼市场方面，西部商务区乙级及以下各档次二手写字楼售价同比涨幅为15%-25%，更有个别楼盘涨幅高达50%，就新增甲级写字楼而言，虽然业主均采取只租不售策略，但仍然被投资者看好，有不少机构投资者主动出击谈判。近年来多数的写字楼开发商倾向于持有高端物业，一方面为了保证企业可持续的现金流；另一方面谋求多年后可观的增值回报。