漳州市住建局:商品房预售资金要直接存入监管账户!

为进一步规范商品房销售行为，维护房地产市场秩序，保护消费者的合法权益，维护社会稳定，促进房地产市场平稳健康发展。

5月中旬，漳州市住建局发出《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》(以下简称《通知》)，要求房地产开发企业依法规范发布售楼信息。

该《通知》自2021年7月15日起施行，主要内容有以下几个方面：规范商品房销售现场信息公示、规范商品房代理销售、规范预售资金缴存。

其中最值得关注的，便是“规范预售资金缴存”。要求全面加强商品房预售资金监管，相当于给房地产开发企业戴上“紧箍咒”，防止市民购房后出现楼盘“烂尾”情况。

规范预售资金缴存

据《通知》要求：

房地产开发企业应当告知购房人将商品房预售资金(包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款、以及购房人支付的其他任何款项)全部直接存入预售资金监管账户。

监管银行在出具“房款到账清单”时，应核查预售资金是否由购房人直接存入监管账户，不得由开发企业或其他单位、个人代缴存。

《商品房买卖合同》签订后，开发企业须凭监管银行出具的购房人首期付款或一次性付款存入专用账户的清单到当地负责办理商品房网签备案登记的部门办理备案登记，网签备案登记部门应当核对监管银行确认的房款到账清单。

房地产开发企业存在违规销售、违规处置购房人所交各种资金、不及时办理网签备案等行为的，由商品房预售资金主管部门责令限期整改;

逾期不改或整改不到位的，由主管部门依据相关规定查处，并按监管协议约定暂停其预售资金拨付;

情节严重的，依据相关规定暂停该项目的预售许可和商品房买卖合同网签备案，并记入房地产开发企业信用档案;

造成其他不良后果的，承担相应法律责任，由有关部门予以依法追究。

可以理解为：

预售监管资金是不是轻易就可以让开放商企业拿到手的，这笔资金保证了项目的顺利建设与交付。

据了解，个别开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下擅自采取认购、预订、排号、入会、发放VIP卡等形式违规销售，变相收取购房款。

未达到预售许可条件，甚至在项目未办理土地证或规划许可的情况下违规销售，开发企业逃避了资金监管，购房款成了开发商手中任意支配的“筹码”，一旦资金链断裂，或项目因种种原因没有开发成功，开发企业可能会抽资跑路，项目可能形成烂尾楼。

有些人或许会问，为何不能直接取消商品房预售制度，开始现房销售制度呢?很多购房者都饱受烂尾楼之苦，这正是商品房预售制度带来的后果。

何为“商品房预售制度”

1994年，中国出台《城市房地产管理法》，在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。

当时，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。

商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

虽然助推了地产行业的蓬勃发展，但业内人士认为，近年来开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等楼市积弊，与商品房预售制度有关。

盲目取消预售制，或导致房价上涨

不少专业人士表示：预售制度下，在建房屋预先卖给购房人，开发商提前收回资金和利润，这是行业普遍奉行“高周转”的前提。

开发商过分强调“高周转”就有可能会导致部分质量及安全事故。

但房地产是资本密集型产业，在高地价、高融资成本、高房价的现状下，开发商没有进行预售的话，周期拉长、资金回笼慢，最终有可能导致商品房供应减少，房价上涨。

从制度上加强商品房预售资金监管最直接的作用,是强化了对房地产开发建设项目资金的即时监管。

有效防止了开发企业随意挪用预售款，而导致“烂尾”楼、“半桶水”工程的发生，确保了专款专用和建设项目按期限交付，从根本上保护购房者的合法权益。