房价的力量!从刚需乐园到改善天堂,厦门这两大板块演绎楼市最强逆转!

放在两年前，估计谁都不会想到，厦门岛外两个被认定为刚需“最后防线”的地方，会变为改善居住需求新“天堂”。

这两个地方，都与厦门“北界”北辰山有关，它们一个是位于北辰山南侧的翔安新圩，一个则是位于北辰山西侧的同安汀溪。

直到去年，两个地方都还有1万元/㎡以内，针对刚需购房群体的新盘在售。

而今，这两个地方1万元/㎡乃至2万元/㎡的新盘早已绝迹，而随着板块内纯新盘效果图的公开，这两个地方将成为全厦门“唯二”的新别墅项目独占鳌头板块，它们也将完成从“刚需乐园”到“改善天堂”的蜕变。

忆往昔：刚需“最后防线”单价万元内房源扎堆

去年4月中旬，我曾经写过一篇题为《厦门4个盘能买到单价1万房源1万/㎡还能“撑”多久?》的文章。

在文中，我盘点了4个当时厦门还能买到的单价万元以下新盘。这4个新盘中，有3个位于同安汀溪，其中单价较便宜的是汀溪尚品，当时单价仅8100元/㎡。

汀溪尚品外立面实景，看上去确实挺“刚需”

让我们把时间轴再向前拨一点，在2015年下半年，除了同安汀溪外，位于翔安新圩的中澳城，也一直凭借单价不到万元，还可以落厦门户口的优势，成为当时厦门刚需眼中的“神盘”。

而且相对于汀溪尚品等纯刚需楼盘，中澳城的高层外立面、小区内绿化营造，都显得“比较改善一点”，对于很多当年只想“先上车再说”的刚需而言，这算是半部“豪车”。

中澳城实景图

汀溪和新圩，这两个新房房价能严重拉低厦门房价均值的区域，其“低价秘诀”，其一在于原先开发商拿地极低的成本；其二在于本身产品就定位刚需；其三则是地理位置实在偏远，倘若卖高房价，市场反应可想而知。

当时间来到2017年，汀溪和新圩的新房市场，单价万元以内的新房早已不见踪影，甚至连高层新房都再难买到。

两个板块的新房市场正处于短暂的“空窗期”（汀溪尚有山语听溪别墅将推），不过也许用不了几个月，这个短暂“空窗期”就会结束，两个板块将“摇身一变”，成为厦门岛外较新崛起的“墅区”。

看未来：两大墅区新品亮相助板块实现全面逆袭

率先以纯新盘入市结束新房“空窗期”的，应是翔安新圩板块。

本月月初，位于新圩中澳城西侧首开万科白鹭郡，公布了其项目产品系列和效果图。从效果图中我们不难发现，首开万科白鹭郡整体采用中式庭院风设计，项目将打造类似杭州万科的小型中式别墅产品。

首开万科白鹭郡项目效果图

目前首开万科白鹭郡部分别墅已封顶落架，相信很快就将入市。

而同安汀溪板块除了下半年将推别墅新品的山语听溪，去年的汀溪地王——泰禾汀溪院子可能也将在下半年入市，本月10号厦门规划委公布了泰禾汀溪院子的效果图，从效果图上看，汀溪院子规划了大量外立面延续泰禾院子系风格的中式别墅产品。

泰禾汀溪院子效果图

当首开万科白鹭郡和泰禾汀溪院子入市后，翔安新圩板块和同安汀溪板块新房市场，将被中式别墅产品所主导。

这两个板块也将成为厦门楼市各大板块中，“唯二”以售卖别墅产品为主的板块。新圩和汀溪原先“刚需乐园”的身份将一去不复返，众多对有天有地别墅生活有所向往的改善置业人群，可能会对这批山林环绕，温泉资源丰富的新品感兴趣。

新圩和汀溪的居住产品升级，主要仰赖了两大因素：

其一是片区内纯新盘地块楼面价普遍上到2万元/㎡以上（汀溪院子楼面价甚至超3万元/㎡），高地价下开发商必须在改善产品身上追求溢价；

其二则是首开万科白鹭郡和泰禾汀溪院子的规划容积率，本身就很低（仅1.1到1.5)，也适合打造纯墅区产品。

去年泰禾汀溪院子所属T2016P01地块成交图

不过，在厦门全面进入高地价时代的背景下，连汀溪、新圩这两条刚需“最后防线”，都被别墅这种改善终极产品攻陷。

整个厦门新房市场已经很难指望哪个板块的纯新盘，能完全为纯刚需打造的了。或许这座城市在未来，能留给厦门纯刚需的出路，就只有相对低价的岛内外“老破小”，或是政府提供保障房、廉租房。