发改委出手新华社喊话 楼市降温点或至?

　XMHOUSE综合消息 被各种调控死死摁住后，如原上野草、恣肆疯长的楼市，终于开始“葛优躺”。

　　这几天，“北京房价跌20%+”的消息言犹在耳，“20家银行停贷”的新闻又开始刷屏。前波未灭后波生，本周末，发改委又扔下了一个重磅消息，要求抓紧取消对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制。

　　剧情又变了?一时间，舆论哗然。业内人士认为，这意味着首套房贷的利率走势，可能会发生新的逆转。

　　NO. 1|壹

　　最近这两个月，全国房贷收紧如飓风过岗。房贷利率打折开始消失，一些热点城市的部分银行，甚至出现了首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮20%的情况。购房者购房者实际承担的利率上升。

　　对此，国家发改委旗下的“价格监督检查与反垄断局”约谈了有关银行，并在发改委网站公布了通稿。原文引述如下：

　　按照李克强总理、张高丽副总理和马凯副总理批示精神，价监局于6月16日约谈北京市场利率定价自律机制牵头行工商银行北京分行，要求北京市银行业规范有关自律管理行为。抓紧取消对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制，各商业银行不得再就有关事宜进行沟通协商，要通过商业银行之间的竞争推动降低企业融资成本，为实体经济发展创造良好金融环境。

　　对约定存款利率上限和首套房个人贷款利率折扣的必要性等作出说明，并研究提出逐步规范的建议，维护利率市场化改革成果，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。工商银行北京分行表示，将严格落实有关要求，规范利率定价自律管理行为。

　　换言之，“约定首套房个人贷款利率折扣”的行为，引起了国务院总理、两位副总理的关注

　　次日(6月17日)，新华社发声，给出以下核心观点：

　　调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤，“刚需人群属于购房的弱势人群，应该让他们买得起房、住得上房。”

　　有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预……从而支持购买首套房刚需客户的积极性。(来源：新华社《部分银行首套房房贷利率上浮10% 刚需人群受影响》)

　　调控半年多来，国家的政策一直是保刚需，保“处女贷”，严控投资，抑制改善。但这一次，连首套利率一起上浮，一大批刚需被误伤。

　　而通过北京这次的案例，国务院领导批示、发改委出手、新华社喊话，这说明国家还是要保护刚需的。对于这部分购房者来说，无疑是一个大利好

　　有舆论称，随着调控持续，楼市成交量将大幅减少，一些地方政府将很快感受到经济下行的压力，在这个时候适当放松首套房的购房限制，也是必要的。

　　那么，问题又来了。目前，由于央行引导市场利率走高，朋友圈满屏都是“定向加息”，这会是拖垮楼市的最后一根稻草吗?

　　NO. 2 | 贰

　　此前，业内普遍认为，信贷宽松，是上一轮楼市疯狂的根本原因;而收紧信贷，则是楼市最有杀伤力的政策。

　　这一次，辣招出手了，打蛇打七寸。可以看出，本轮调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而目前起关键作用的因素，已经渐渐转变为货币信贷与流动性紧缩。

　　比如，近期房贷收紧，定向加息刷爆朋友圈。瞬间，一边倒的舆论扑面而来。普遍认为楼市将进入下行通道。

　　其对楼市的影响，最直观的体现，买房需要掏出更多钱——对于大部分买房者，贷款买房是具有杠杆作用的较大投资行为。货币越宽松，很多人就会把杠杆用到越优质。好像不问银行借点钱，都对不起国家，自己就吃了大亏。

　　而定向加息相当于在收紧杠杆，提高贷款者的资金成本，导致买房就得多支出利息。挤出泡沫，收益缩水，投资客退场。比如，当年的“海南神话”。

　　而对楼市杀伤力更大的是，一旦加息预期形成，就会影响购房者的心理，导致购房需求进一步萎缩，最终导致市场成交量进一步下滑，这也体现在近期频频“拼跌”的数据上。

　　对于接下来的楼市走势，中原地产首席分析师张大伟预计：

　　1.购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

　　2.房价逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

　　而且过去2年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，这种情况下，后续在调控周期内，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。

　　而独立经济学家马光远也表示：假以时日，价格的松动和下调是趋势。至此，我们可以肯定地说，这一轮始于2015年，并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号，房地产的天确实变了。

　　回到最初的问题，楼市曾经的激情与疯狂褪去，楼市进入真正降温将时点，是否到了适当放松首套房购房限制的节点?具体到厦门又如何?

　　NO.3|叁

　　本轮调控的Slogan：房子是用来住的，不是用来炒的!

　　政策出发点是给市场降温，减少投机提高投资门槛，但对于真正有自住需求的购房者，或多或少都会被误伤，被挡在门外。

　　这一次政策层面对首套下重手，一部分确实是因为银行的“钱荒”，因为调控，整体房贷的量在缩减，量做不大。银行要保持利润，就只能提高利润率。

　　另一点很重要，就是首套已经不再是“刚需”的代名词了。由于一房难求的现象持续太久，加上土地过热，目前包括厦门等楼市基本已无“空头”，假离婚的净身出户等纷纷被派上用场。当有越来越多的首套，不再是“刚需”时，政策来个一刀切，也不难理解了。

　　具体到厦门，房贷的绳索也在进一步收紧。

　　目前市场硝烟正在散去，没以前那么热了，但另一方面，也得接受这么个现实：虽然楼市被政府踩刹车，但并非意味房价大幅下降。包括目前新盘价格，可以看到依然令很多人望而兴叹。最近市场差不多就这样，备案价不会也不能往高了去，基本都贴着上一批的价格继续。开发商被限价政策控制，新房价格不能反映市场情况。近期没有大涨，未来一段时间内，也很难大跌。

　　而近期楼市成交量的大幅下滑，这部分资金资源未带来预期收益，成本与利润的权衡就使得部分银行，将收缩甚至暂停房贷业务，也进一步导致市场观望。而至于成交下滑是否会导致房价的调整，还需市场验证，对于购房者而言：

　　排名前列，当下踏空的风险大于套牢。套牢了，无非是同样的房子，你比别人多付了一些钱。但踏空了，你可能没机会再拥有自己的房子。

　　第二，任何时候，保证你有安全的现金流。量力而行，不要盲目加杠杆。不论你当下的决策成功或失败，只要现金流不断，几年后又是一条好汉。但现金流出问题，神仙也救不了你了。（来源：北京发改委、新华社、中原地产）