厦门房价下跌正猛时,岛内大拆迁、土拍大战来了!楼市将何去何从?

2015-2017年春节后，厦门房价经历了一场野蛮生长，一个月涨出一年的水平、一年涨出三年的量，直追一线城市。

终于，调控的钢鞭抽打在了市场的软鞭上，家庭负债率和房价双高的厦门楼市开始去杠杆，房价开始进入调整期。

2018年开年，成为了唱空之年，排名前列季度厦门二手房有价无市的局面被彻底击溃，水分被猛“挤”！

然而，进入第二季度，土拍大战来临，还是极其优质的地块，岛内近十年来较大规模的拆迁旧改风起云涌。那么，厦门楼市和房价又将何去何从？

厦门房价持续下行，跌破纪录

2018年刚开了个头，关于楼市下行的信息就不绝于耳，而近期居然从微跌变成大跌！那么这刚过去的排名前列季度，厦门的房价到底是什么情况？

今年，传统“金三银四”的市场开始错乱，成交量低迷，跌至较低点。

据国家统计局发布的数据，3月厦门二手住宅价格环比降幅全国第2，至此，厦门二手住宅价格环比已连续下降一年，从领涨王变成领跌王。

我们在《厦门房价真相: 降价120万! 比去年低9000元/㎡! 成交价再低3000元/㎡！》一文中用最简单粗暴的方式，反映了目前二手房价格的形式。（点击标题可查看）

大幅下降的趋势引起购房者不小的骚动，有些人似乎重新燃起了购房欲。也有些人认为还没降到位，还会继续下降。

因为现阶段的房价，对于很多普通刚需而言，还是太高了！大家都盼星星盼月亮一样，希望厦门房价再继续下调。

现在买房人的心都是玻璃做的，任何关于房价可能或许要上涨的消息，都会触碰他们敏感的内心。

偏偏怕什么就来什么，“岛内拆迁要诞生一大波土豪”、“厦门迎2018排名前列拍，起拍楼面价2万+”的消息席卷而来！

那么，对厦门楼市到底会产生怎样的影响？

岛内超大规模拆迁，火力全开

厦门岛内城中村的拆迁旧改是城市化进程的必然产物，也是楼市的必经阶段，只不过是时间出现早晚的问题。

偏偏，集中在2018年出现了！来看一些直观的数据：

1.湖里区拟改造范围位于湖里区云顶北（中）路以东，涉及3个街道，10个“村改居”社区，29个自然社，涉及常住人口约30万人。

2.蔡塘片区绝大部分蔡塘片区城中村都被纳入改造范围，范围主要包括蔡塘社、忠仑社和古地石社三个自然村，总占地面积共66.67公顷。

3.五缘湾北部，涉及改造旧村钟宅、下忠等。拆迁总建筑面积约220万平方米。

4.高林-金林片区的拆迁和开发工作也将很快进行。该项目拆迁范围包括高林社区4个自然村、金林社区3个自然村共7个自然村，占地面积30.2万平方米。

5.五通金融商务区是湖里东部旧村改造七大片区中较大的片区，涉及东宅、泥金、店里、西头、马厝-莲山头、田头、昭塘等旧村，拆迁总建筑面积约270万平方米。

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 征迁超500万平！16大片区改造让厦门开启大规模拆迁模式！如此大规模的旧改，厦门岛内的面貌必然将焕然一新。

目前，拆迁补偿是：房屋安置+货币补偿。对于这一批拿到钱的厦门人来说，买房是资金的一大好去处！

假设你是其中的一个拆迁户，你觉得钱是放在手里好，还是去在厦门买房更有安全感呢？

这轮“少有”的拆迁改造大潮，对于厦门楼市而言，不论是供应端，还是需求端，拆迁源都将提供大量新鲜血液，市场的潜在活力必然再度提升。

2018厦首场土拍在即，超优质地

土拍是厦门楼市的重要风向标！价格拍得好对市场将有极大地提振作用，反之，则将加速房价的调整。

2018年土地市场的排名前列枪即将打响：4月25日，位于集美新城的2幅超级优质的住宅用地和1幅翔安新圩的住宅用地要出让，地块均采用“限地价、竞配建”方式拍卖。

位于集美新城的两幅地块是本次土拍的重头戏，其中J2018P01地块地块起叫价18.2亿元，竞价上限总价27.3亿元，容积率2.8。

小编算了一下，起拍楼面价25000元/㎡，上限楼面价37500元/㎡，这是厦门土拍史上较高上限楼面价！目前集美新城在售新房的售价是3.4-3.8万/㎡。

集美新城的另一幅2018JP01地块，起拍楼面价23005.8元/㎡，上限楼面价34502.9元/㎡。目前集美地王是于灌口的禹J2016P01，楼面价3.3万/㎡。

翔安X2017P07地块虽远在新圩，但价格依旧不低。地块起拍楼面价约20008元/㎡，上限楼面价30002元/㎡。

这意味着，随着低地价楼盘的相继清盘，2018年下半年，厦门地价将全面进入2万+时代。

厦门楼市分化加剧，房价格局已定

我们可以观察到的现象还有，杭州、南京等重点热线二线城市的楼市依然亢奋，“地王”又重返战场。与它们相比，厦门楼市显然安静、理性得多！

那么，又是拆迁、又是土拍的，厦门楼市会出现其他城市那样万人买房、千人抢房得情形吗？房价还会再来一波行情吗？

首先，厦门楼市是一个受政策导向十分明显的市场。从目前的调控风向来看，还没有放松的迹象，尤其是“限价令”对房价的影响至关重要。

过去，房子想买多少钱是开发商自己申报定价，每一次开盘涨个2000、3000元/㎡是常见的，加上房子好卖，给足了涨价的底气。

然而，从2016年第四季度以来，限价令就开始严格执行，也就是说，地价想拍多少是开发商的事，房价想卖多少是调控说了算。

从目前出来试水的几个地价2万+、3万+的纯新盘开盘价情况来看，基本上高层定价在3.2-3.8万/㎡左右，叠墅均价在5-6.5万/㎡，这样的价格格局至少会持续到今年年底，新房价格不但不会跌，甚至呈现一个略微走高的趋势。

其次，3.8万/㎡的楼面价已经是一个地价的峰值，今年要想超越这个价的地块是十分十分罕见的。

还有这么多的高价地推不出来，就直到开发商不会冒险去拿4万+的地，大部分地价在2.5-3.5万/㎡的区间内，不会撼动目前的地价和房价格局。

没有新房价格和地价撑腰，二手房自然下跌严重。倒挂的现象基本已经绝迹，很多板块的二手房调整快要见底，还有一些还会继续下跌调整，考验大家眼力劲的时候到了。

最后，这一大波因为岛内拆迁而突然改变命运的“土豪”们，有了钱会不会买房？肯定有很多人会！成为楼市购买力的中坚力量。

但是这个拆迁赔偿有一个比较长的周期性，不可能是一蹴而就、一拥而上，一夜之间就冒出几十万个“有钱人”奔向楼市。

他们不同于职业炒家，他们买房的动机要么是改善居住环境，要么是对抗通货膨胀相当于“存钱”，很可能是“只进不出”的，更有可能成为高房价楼市的新“韭菜”。

综上所述，在限价令没有放开的情况下，目前的房价、地价格局已定：地价2.5-3.5万/㎡左右，房价6-5-4-3-2（岛内6万、岛外盘叠墅5万、岛外高层4-3万、岛外二手房3-2万），自己买得起什么房子心里也该有数了！

END