楼市重磅!房改已从深圳先行,厦门地价腰斩... 别了,炒房客!

房便宜 2018-08-12 09:29:25
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被称为先试先行的深圳房改,终于正式落地了! 来看四大核心要义: 一是从2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民。 二是同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

被称为先试先行的深圳房改,终于正式落地了!

来看四大核心要义:

一是从2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民。

二是同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

三是明确八大供应主体。

四是确立货币补贴政策,包括面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴;面向符合条件的人才发放人才安居补贴;面向符合条件的人才实施购房贷款贴息等方式。

经过1个多月的征求意见,深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布。

此次最终的意见和征求意见稿总体思路相同,意味着,未来18年(2018年至2035年)深圳的住房发展的大方针出台,有业内把此次政策解读为深圳的“二次房改”。

重点一:完善住房规划和用地供应机制

意见明确,坚持住房供应与需求总量相适应、居住用地面积和比例与住房建设规模相适应、产业发展与住房布局相适应、公共服务设施配套与住房建设供应相适应,分近期、中期、远期三个阶段实施,并根据住房需求变化,对规划进行综合评估、滚动调整、及时优化。

完善住房用地供应机制,适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度,明确人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的用地指标和空间布局,公共租赁住房用地应保尽保,优先安排人才住房、安居型商品房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。

从2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制,主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

重点二:新增各类住房共170万套

2018年至2035年,深圳住房发展的主要目标是:

到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

排名前列阶段(近期),2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

第二阶段(中期),2021—2025年建设筹集各类住房45万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

第三阶段(远期),2026—2035年建设筹集各类住房83万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

重点三:明确八大供应主体

1、以房地产开发企业为主,提供市场商品住房、安居型商品房。

2、以住房租赁经营机构为主,提供各类长租公寓。

3、以市、区政府(含新区管委会)为主,提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4、以人才住房专营机构为主,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

5、支持社区股份合作公司和原村民,通过“城中村”综合整治和改造,提供各类符合规定的租赁住房。

6、支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7、支持各类金融机构,采取直接投资、融资等方式,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8、支持社会组织等各类主体,建设筹集具有公益性质的各类住房。

重点四:六大保障渠道

意见明确多渠道保障未来市民住房需求。

1、增加建设用地,实施以公共交通为导向的住房开发模式,突出产城融合、职住平衡,在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。 

2、盘活存量用地,加大棚户区改造力度,推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

3、利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4、盘活各类存量用房,推进社会存量住房租购。

5、实施公共设施综合开发,通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

6、开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

重点五:确立货币补贴政策

面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

面向符合条件的人才发放人才安居补贴。

面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

重点六:加大金融创新力度

住房租赁补贴、人才安居补贴等货币补贴纳入市、区财政预算。根据经济社会发展水平、政府财政状况以及居民住房消费能力等因素,合理确定货币补贴的发放标准和发放规模,并实行动态调整。

深化住房公积金制度改革,探索建立住宅政策性金融机构,为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点,支持金融机构创新住房金融产品和服务。

42条合理建议被采纳

据悉,6月5日至7月19日,深圳市住房和建设局对征求意见稿进行了公开征求意见。

征求意见期间,共收集到各类意见建议2691条,经合并及梳理后,共整理有效意见建议190条,其中,与主文件相关的意见建议88条,与配套文件相关的意见建议70条,咨询类意见23条,与住房制度改革无直接关系的意见建议9条。

深圳新房价格结束“21连跌”

深圳市规划和国土资源委员会公布的新房成交数据显示,7月份一手商品住房共成交3461套,面积为342195.72平方米,成交均价为54142元/平,环比上升0.09%,这也意味着此前的“21连跌”结束。月成交面积则达34.22万平方米,环比上升22.61%,创下近一年新高。

除此以外,商业成交731套,办公楼成交475套,其他174套。成交的一手住宅里,90平方米以下的成交套数为 2193套,占比达到了63%,90-144平方米的成交1095套,大于144平方米的173套。

乐有家研究中心数据显示,7月深圳新增住宅预售房源量呈下降态势,全市新增6个住宅预售项目,新增住宅房源量仅1615套,相比6月下降幅度较大,环比下跌48.5%,新增住宅房源面积16.12万㎡,环比下跌超5成。截至7月31日,深圳一手住宅去化周期为10.6个月,相比6月减少1.8个月。

值得注意的是,7月31日,深圳楼市调控政策再度升级。

此通知有四大重点:

重点一:限制企事业单位购房  

新政表示,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。7月31日起,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。

已出台相关政策的城市:北京、上海、广州、长沙、杭州、西安、南京等。

重点二:抑制商务公寓市场投资投机行为  

新政表示,各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。

7月31日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。

已出台相关政策的城市:北京、广州、上海等。

重点三:新政后购买的住宅3年限售  

新政表示,居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。但是此前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房,不在禁止转让之列。

已出台相关政策的城市:广州、成都、西安等50多城,但此前北上深均不在调控之列。

重点四:抑制“假离婚”等投机行为  

对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

已出台相关政策的城市:北京、广州等。

除了打击违法违规行为。对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘,引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚 意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作,并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。

已出台相关政策的城市:上海、长沙、杭州、西安等。

连日来,楼市调控的信息引发关注,与此同时,素有中国"最难买房城市"之称的厦门楼市出现的"量价齐跌"局面。

“厦门地价相比2016年几近腰斩,2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门岛内那个寸土寸金,房价只涨不跌的神话也破灭了,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米,岛外下跌6000-1万元/平米”。

从确凿信息看,厦门房价谈不上"大跌",但其二手房降价明显,地价回到两三年前。

厦门多区相比去年有所下跌 有地区确实下跌近万元

经济日报-中国经济网记者查询易居研究院智库中心提供的厦门新建商品住宅各区的价格走势图发现,近十年来厦门房价一路上涨,以年度成交均价维度来看,厦门岛内二区思明区和湖里区,均价从2008年的1万多元上涨至2018年(前7月)的4.7万元左右,岛外海沧区、集美区、同安区、翔安区从十年前的六七千元上涨至如今的三万元左右。

  

图为厦门新建商品住宅各区的价格走势,2018年数据统计至7月份。(数据来源:易居研究院智库中心)

整体来看,厦门各区均价在2017年达到上涨峰值,2018年前7月除了同安区和翔安区成交均价稍有上涨,其他各区均有不同程度的下跌。其中,思明区今年前7月成交均价45547元/平方米,相比去年55427元/平方米,的确下跌了近万元。

地价腰斩

和房价相比,地价的下降幅度似乎更惨!

2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万/平米,而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低,没想到仅仅一个月,地价又降了30%。

这五块地,都是底价或低溢价成交,就这样拿地的除了金地都是国企和央企,而金地也只敢参股,这块地位于翔安南部新城,靠近隧道口,18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比,这已经是腰斩!

专家:厦门房价暴跌实为调控政策有效

对此,业内人士指出,当前房地产市场存在看多和看空的分歧观点,“厦门房价暴跌”的传言就是一个例子。事实上,厦门部分市区和郊区房价确实在下跌,因为之前上涨态势明显,所以此类降温应理解为调控政策有效,而非市场过度疲软。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,厦门部分市区和郊区都面临价格下跌的现象,但一般来说,厦门房价上涨态势比较明显,所以若是不跌,就基本上说明调控政策是到位了。所以从这个角度看,当前市场确实降温。

“不可否认,部分楼盘价格过高,跌一点,甚至大跌也是正常的。但历史上即便是所谓有崩盘的城市,下跌10000元/平方米的楼盘也非常少,即便有,也是个别报价虚高然后正处于去库存或回收尾款的房子。”严跃进认为。

“房住不炒”落实进入关键期

其实,厦门楼市和海南类似,买家主要靠外地人,不仅局限于福建各地市,全国各地客户都不少。自2017年出台严格的限购政策后,外地人买房途径基本已被堵死。

今年6月28日,住建部等七部委决定在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,厦门、福州均在这30城之列。

在此背景下,7月1日,福建省稳定房地产市场联席会议出台《房地产行业监管“十不准”行为规范》;7月8日,厦门发文遏制投机炒房,未来厦门新开楼盘或将采用公证摇号。可以看出,福建楼市调控再次步入新阶段,“房住不炒”落实进入关键期。

在7月31日召开的政治局会议上,房地产被放在非常重要的位置:下决心解决好房地产市场问题。坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

“房子是用来住的,不是用来炒的”!

文章综合整理自:券商中国 、中国经济网及网络

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