CRIC解读:商业房贷利率调整,对厦门楼市及购房者有何影响?

狐芦娃 2019-08-27 14:35:17
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新政的执行需要至上而下的传播学习过程,对于政策没有明确的细则,或许只有等到正式执行的时候才能最终确定。但是可以断定的是对于购房者来说,利息成本支出不会大幅波动,毕竟央行已经定调“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

8月25日,央行发布了关于个人商业性住房贷款的新政,不少购房者表示看完之后云里雾里,不知道对自己有没有影响,影响有多大,房地产的走势又会是怎样,希望有更浅显易懂更直接的解读,今天我们就试着来寻找这几个问题的答案。

问题

我之前购房合同签订的20年期的利率是基准利率的9折,接下来是不是没有基准利率了?新的利率是多少?

答:央行有关负责人在答记者问时表示“公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行”,所以目前确定的利率计价还是按照原来的合同,但是基准利率本身是一个变数,未来是把LPR等同于基准利率,还是就是合同内的基础利率固定在目前的4.9呢?针对这个问题,我们咨询了一些银行房贷的工作人员,他们表示一般不会有影响,具体还是要等文件。

新政的执行需要至上而下的传播学习过程,对于政策没有明确的细则,或许只有等到正式执行的时候才能最终确定。但是可以断定的是对于购房者来说,利息成本支出不会大幅波动,毕竟央行已经定调“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

问题

新政之后购房成本会增加还是减少?答:我们用案例来说明会更清晰些,以在厦门首套房贷款200万分期20年为例,目前市场基本执行基准利率4.9,那么新政之后两种还款方式可分别节省13182元和10084元。

如果是二套房的话,目前主要执行的是1.1倍基准利率,那么两种还款方式分别增加16208元和12050元。

这里的计算是不考虑改革后重定价的方式,即合同期限均为固定利率,但如果购房者选择按每年利率重定价,那么最终支付的利息成本就无法确定,购房者拥有更多主动权,自己的决策将叠加不确定性风险。

需要补充的是,上面用的是厦门现阶段执行的利率,但是在过往历史中,首套房9折甚至8折利率并不鲜见,新政之后,执行“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)”,原本的折扣利率或将一去不返,未来LPR就是最低的下限。从某种程度上可以理解,如果现在还能申请到到比较低的折扣利率,那会比新机制下利息成本更低。

问题

个人房贷利率调整会影响房地产市场走势吗?未来厦门楼市走势如何?

克而瑞城市投资部分析表示:虽然以此定房贷利率,实际上比原有利率的增长会非常有限,但是可以判定房贷的低利率时代(公积金除外)基本上已成为历史,房贷利率将持续走高、逐渐接近企业利率是未来趋势。政府一定是希望个人贷利率与企业贷款利率持平,“双轨合一轨”。各地人民银行可确定“加点下限”,可见房贷利率政策也纳入“因城施策”范畴,将随着各个城市发展驱动力的不同而呈现出一定的差异。

6月房贷利率止跌反弹,叠加政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,进一步加剧了房贷利率上行预期。从7月全国重点城市的监测情况来看,首套房利率上浮已是普遍现象,仅厦门仍执行基准利率,城市驱动力或许可以解释。但据悉近期厦门已出现资金趋紧,放贷时间长的现象,新政给了城市更多自主性,预计与其他城市重点城市相比,厦门信贷环境仍将松紧适中。

本次新政释放了对于房贷领域的风险管控和市场引导的积极信号,也体现了当前“房住不炒”的大背景下政策新思路,政策本身对购房者影响有限,但可能在购房预期和购房信心方面有一定作用,进而影响楼市。

厦门新房市场连续4个月供过于求,库存“爆仓”,去化周期高达28个月。二手房市场成交连续三个月高位回落,下行趋势明显,挂牌量高达去年同期的两倍。

中央政治局会议之后,房地产短期刺激经济的“夜壶效应”失效,房价上涨预期落空,预计新房市场供应将继续扩容,二手房市场挂牌量也将继续走高,而以本次新政为代表的差别化信贷背景下,购房者投资信心不足,预计厦门一二手房市场量价将继续调整。

综上,个人商业房贷利率调整,对楼市及购房者的影响总结起来主要有三点:

一、对于历史购房合同来说,继续沿用10月8日之前合同中所约定的基准利率及折扣,目前基准利率计价方式还没有确定的执行方案,需等待官方细则或银行口径,但整体对购房者不会有太大的影响。

二、采用LPR利率计价的新机制下,如果不选择利率重定价,即合同期限均为固定利率,那么在按当前的基准利率来看,对购房者的总利息支出影响较小。但如果购房者选择利率重定价,那么最终支付的利息成本就无法确定,这就相当于与市场及银行之间进行一次博弈,有可能最终支出的一个利息成本会增加,也有可能减少。

三、利率双轨制改革作为一个长效调节机制,更多的是稳楼市,但短期可能改变购房者的投资预期和投资信心,进而间接影响楼市,对于厦门来说,未来一二手房量价或继续调整。

文章来源:克而瑞厦门

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