红头文件发布! 禁墅令升级! 厦门别墅市场会迎来大变局吗?

狐芦娃 2019-08-15 10:16:43
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该《指导意见》适用于建设用地上开发建设的居住项目:居住用地、居住+商业(或其他类别规划用地)的混合用地。8月13日前,建设工程设计方案已获批的建设项目,按照已批方案进行建设,或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的,继续执行原审批标准,继续执行原审批标准,不适用本指导意见。

相信大多数人都有一个“别墅梦”,面朝大海,春暖花开。以前,你可能是“没钱买不起”,以后你就算有钱,也可能“买不到”。从昨晚开始,“别墅”再一次引起大家的关注,原因是昨天(13日)东莞市自然资源局印发了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》(以下简称《指导意见》)。值得一提的是,该文件重点提到:居住项目内严禁建设别墅,低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。 在这份红头文件里,不仅对于过去的独栋别墅,甚至叠拼也将被严管,别墅这一产品在未来将非常稀缺。

该《指导意见》适用于建设用地上开发建设的居住项目:居住用地、居住+商业(或其他类别规划用地)的混合用地。8月13日前,建设工程设计方案已获批的建设项目,按照已批方案进行建设,或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的,继续执行原审批标准,继续执行原审批标准,不适用本指导意见。

历年出台的“限墅令”其实,早在上世纪90年代开始,国家就出台过相关规定,限制别墅用地。

1994年,为提高土地利用率,国家出台规定限制别墅用地;

2003年,国家资源部明确表示,将对别墅、高尔夫项目进行限制;

2005年,国家发改委规定,从政府审批到银行贷款,全环节限制别墅项目;

2006年,国土资源部发文,一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

2008年,国务院明确要求,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应;

2010年,下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,严禁向别墅供地。

2012年,国土资源部和国家发改委联合发文,严格限制别墅用地审批;

2016年,国土资源部出台最严“限墅令”:停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也进一步控制。

而在今年4月份,住房和城乡建设部下发通知,要求地方梳理2003年以来的别墅项目,并上报违建别墅的清查整治情况。

福建省随后转发《住房城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》,并要求各设区市建设局立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续,对已建、在建、在批、待批的别墅项目做好梳理工作。

在层层升级的限墅政策下,除了十几年前的存量土地,容积率1.0以下的土地已经不可能再有,如今市场上不断出现的,是联排、双拼、类独栋等“擦边球”产品。随着土地管理的进一步趋紧,真正低容积率的独栋别墅,已经成为孤版房源,最终或将逐渐退出一手市场。厦门别墅市场情况厦门的别墅最早出现在鼓浪屿。随着市场的发展,厦门的别墅如雨后春笋般快速成长起来。2015年,厦门迎来“别墅之年”,各大别墅产品在厦门各处推出,岛外更是成为别墅供应主力。也就在这一年,国土资源部和国家发改委明确规定,住宅项目容积率不得低于1.0(包含1.0),这一规定使得厦门别墅供应量立马锐减。由于国家“限墅令”以及“最低建筑高18米”等的规定,使得厦门之后的住宅区多以纯高层或高低配的供应为主。在此背景下,联排别墅、联拼别墅、类独栋别墅等产品不断出现,纯独栋别墅的项目极度稀缺。那么,厦门别墅市场目前的情况如何呢?数据显示,2019年上半年厦门别墅成交共547套。其中成交套数最高的是位于翔安区的首开万科白鹭郡,成交135套;云鼎庄园以6.77亿元的成交金额占据别墅金额排行第一名。目前厦门岛内在售别墅主要集中在环岛路、会展中心、五缘湾一带,占据着岛内稀缺高端资源,售价较高。例如云顶庄园、皇府御园、恒禾七尚、中航当代半岛等项目,价格过亿的不在少数。岛外的别墅项目主要集中在马銮湾、杏林湾、环东海域以及翔安新城。相比之下,岛外的选择会更多一些。具体来看,集美区有国贸天悦、联发欣悦湾、龙湖首开景粼原著、IOI棕榈半岛等;海沧区有禹洲澜山墅、禹洲尊海御墅、首开龙湖春江彼岸等;翔安区有融创东南府、融侨铂樾府、世茂国风长安、首开万科白鹭郡等;同安区有融信铂悦湾、泰禾世茂汀溪院子、阳光城翡丽海岸、融创大同府等。从价格来看,岛外别墅的价格相对岛内较低,其中位于集美区的IOI棕榈半岛和翔安区的融创东南府均价大约在5万/㎡,海沧区的海投天湖城天源以及海投第一湾均价分别约为5.7万/㎡和5.4万/㎡,同安区的保利叁仟栋均价约5.5万/㎡,其余岛外别墅项目均在5万/㎡以下。厦门已经多年不再批复纯别墅用地。据不完全统计,凤凰山庄、台湾山庄巴厘香墅、云顶庄园、西堤别墅或许是厦门仅有的几个纯别墅项目。

总结

过去二十几年,“限墅令”出台非常多,但因为没有限制高低配等规定,作用还是相对有限。而且过去只管独栋,如今连叠拼也开始管控,加上最近各地都在严查违规批地,别墅项目的供应更会大幅度减少。不断升级的文件通知,未来土地提高开发强度已经成为必然,别墅项目的审批将会越来越难,打擦边球的类别墅项目也会越来越少。对于大多数的购房者来说,别墅在未来极有可能成为稀缺产品。有人说别墅的投资升值性一直都不高,砸在手里的更是不少,但那是因为过去别墅并不算“稀缺”。明白人都知道,如若未来别墅项目不再供应,所谓“物以稀为贵”,价格势必会上涨。从目前看,东莞只是一个开始,未来各种政策将越来越严格,很可能这一次将是中国人真的告别别墅的开始。

文章来源:厦门房地产联合网

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