买房者要小心了!房产公司花式促销陷阱多

展恒基金网 2018-02-18 10:48:00
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从当初的限购,到目前的限售,从买房门槛提高到卖房门槛提高,长期以来,房地产调控都是对需求侧出手。

从当初的限购,到目前的限售,从买房门槛提高到卖房门槛提高,长期以来,房地产调控都是对需求侧出手。

但是从 2018 年开始,新一轮的房地产调控祭出了"暂停开发贷和并购贷"的大招。对于房地产行业来说,这可能是历史性的灾难,因为除了少数大房企,2016 年那波加杠杆加速进场的小房企乃至部分中型房企都可能因此"失速"。

何谓“开发贷”和“并购贷”

开发贷,一直是房地产行业的重要基石。对于房企来说,开发贷一旦没有了,其他任何依托于“开发贷”的高明财技都会变得苍白,比如信托、债券等其他融资手段。房企并不是要靠这些资金完成开发,需要它们不过是为了“垫资”,进而稳住现金流,在开发贷未到位之前承担“过桥”的角色。如果对开发贷款动手,等于从根本上断掉了开发商的资金来源。

所谓并购贷,即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的,用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。小房企卖身给大房企过程中不断上升的“并购贷”,也成为银行调控的重要领域。银监会明确表示,2018 年要做着力降低企业负债率,严格控制对高负债企业的融资,严肃查处各类违规房地产融资行为。

房企融资成本将升高

预计未来房地产行业的贷款将向龙头房企集中,占比超过9成的中小房企、部分中型房企将不得不面临断贷的风险,他们将在 2018 年面临真正的“生死劫”。

除了对开发贷、并购贷等业务进行引导规范之外,监管层还加大了对相关问题的处罚力度。

1月4日,银监局对上海银行开出行政处罚罚单,认定该行在2015年对底层资产为非标准化债权资产的投资投前尽职调查严重不审慎,部分理财资金用于增资和缴交土地出让金,与合同约定用途不一致。

1月12日,中信银行南宁分行因违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资,违反了《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条的“严重违反审慎经营规则”,被广西银监局罚款40万元。

1月19日,汉口银行股份有限公司由于通过同业投资通道违规向“四证”不全的房地产项目发放贷款,被湖北银监局处以50万元的罚款,3名相关责任人受到了警告处分。

1月25日,中国银行厦门市分行和交通银行厦门分行因违规操作地价款、置换前期支付土地款的股东借款以及违规土地融资被罚款。

购房者警惕促销陷阱

2015-2016年,房企新增债务8500亿,而这之前的5年新增债务仅有8000亿。2年比5年还多出500亿,这其中大部分都是开发贷。按照正常的还贷周期,2018年将进入偿债高峰期,自2017年至2019年,三年还款总规模将超过1万亿。即使是部分偿债,房企也会压力山大,因为新增融资难度空前,销售更困难,很多房企2017年销售业绩很漂亮是先卖掉了容易卖的项目,手里剩下的都是高成本项目。

所以未来买房的人要小心那些花式促销的房企。据北京青年报报导,环京房企目前正在进行花式促销,员工内部价、免费更名、首付分期等促销方式纷纷登场。

这些方式并未给购房者真正的让利,而是通过加杠杆的方式拉低购房门槛,房企通过购房者套出了房贷,加快回款,但把风险全丢给了购房者。

对于购房者来说,买房要看清楚,别以为是大房企的项目就放松警惕,这些项目很可能是小房企卖给大房企的,如果是已经完工的项目,偷工减料也是可能的。大力促销的项目也得小心,烂尾并不是不可能。

房地产行业即将迎来一轮真正的"洗礼",也只有这样,才能让房地产行业真正服务于居住需求,才能让资金重新服务于实体经济,才能让中国经济走得更为稳健,为全球金融竞争做准备。

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