小散抛货机构接盘,禹洲地产终究涨不过9%?

在近几个月涨势喜人的内房股中，诸如旭辉控股集团(00884)等闽系房企的表现一直不尽人意：虽没拖后腿，却也表现平平，惹得投资者按捺不住期待，呼喊道：股价该“发”了!

不过，也有特例。作为常和旭辉控股集团相提并论的禹洲地产(01628)，在内房股这几轮的暴涨中，也有过两次亮眼表现：排名前列次在今年3月13日，当天股价大涨8.3%，直接将股价拉向一个新高度;第二次在6月21日，获多家券商唱好，当日股价再次大涨8.13%。

智通财经注意到，一个有意思的现象是，每当禹洲地产涨到高点，获利投资者就忙着抛货拉低股价。正如禹洲地产在6月26日的表现：龙湖地产(00960)、融创中国(01918)等一众龙头房企带领内房板块全线上涨，而禹洲地产却逆市而行，在为数不多的几家下跌的内房股中，跌幅较高，达到1.11%。

券商近期看禹洲地产的逻辑

禹洲地产起家于厦门，不过像众多闽系房企一样，已将总部搬迁到上海。多年来，厦门和合肥是公司的重要市场，2016年，公司50%的合约销售以及40%的土地储备都来自厦门与合肥。

一直以来，禹洲地产最为人称道的是公司的盈利能力强。从2016年的数据来看，以旭辉、中骏置业(01966)等为代表的闽系房企毛利率平均在25%左右，而禹洲地产高达36.3%。

2016年房企全面大丰收，禹洲地产自然也不例外。进入2017年，禹洲地产的销售表现也较为强劲，数据显示，2017年前5个月，集团实现累计销售金额为人民币180.37亿元，同比增长73%，完成了60%的年度目标。

要从百亿销售额跨越到千亿，这是禹洲地产的野心。6月中旬，禹洲地产常务副总裁李维在公开场合再次表示，希望销售额在2020年能够向千亿目标冲击。

这再次激起了一众券商和外资大行，按照这个千亿目标重新估算公司业绩。花旗站出来上调了禹洲地产的目标价。其在报告中指出，禹洲地产2017-2020年间销售目标是年复合增长40-50%至1000亿元人民币，其中应占权益约70%。由于地域扩展，花旗现预测禹洲地产每股股息年复合增长可达25%，毛利率32%，以及纯利率13%，估计该股有机会获重估。

另外，花旗预测禹洲地产将公布的中期收入及核心纯利同比升20%，今年中期时开始派中期股息。

瑞信也与花旗英雄所见略同。其在6月21日发布研报指出，禹洲地产年初至今合同销售额表现强劲。基于现金流状况改善，该行上调2017/18/19年每股盈测4.8%、3.4%及3.6%，目标价由3.5元上调至5.3元，较每股资产净值折让由60%收窄至50%，评级由“中性”升至“跑赢大市”。

瑞信指，禹洲地产在新发展城市的项目毛利率胜预期，平均约30%，连同旧有高利润项目(毛利率介乎34%至35%)，可确保集团未来2-3年整体盈利能力。

该行预期，禹洲地产在8月公布的中期业绩将令人满意，预计核心盈利按年升25%至8.2亿元人民币，相当于全年盈利预测31%，并预计集团将上调全年销售目标，及首次派发中期股息。

如此看来，高毛利、销售强劲、中期可能派发股息成了近期券商看好禹洲地产的理由。

(禹洲地产的核心净利润增长情况)

禹洲地产的并购之路

2017年以来，虽然楼市不断加码调控，调控效果也在5月开始逐渐显现。不过在土地市场上，房企拿地热情依然不减。

根据中原地产数据显示，截至6月20日，全国卖地最多的50座大城市合计卖地金额达到了12071.8亿，同比2016年的8859亿上涨幅度达到了36.3%，平均地价上涨了32.6%。

土地招拍挂市场如此火爆，从节省成本考虑，禹洲地产选择通过收并购的方式来储备“弹药”。据了解，禹洲地产目前的收并购项目与招拍挂项目的比例大概是1：2。

根据年报显示，2016年禹洲地产通过收购的形式进入杭州及武汉市场，获得多块土地。截至2016年12月31日，禹洲地产的土地储备总可供销售面积为954万平方米，共计68个项目，平均楼面成本每平方米约人民币5072元。

进入2017年，禹洲地产表示，将豪掷150亿-200亿拿地。目前，禹洲地产已经在苏州、杭州、厦门、漳州、天津等地竞得地块。同时，禹洲地产也完成对于安徽晟和置业及安徽晟天置业的收购，获得4幅住宅及商业用地，占地总面积约13.37万平方米。

对于拿地计划，禹洲地产算过一笔账。根据李维的介绍，禹洲地产如果要成为千亿级的企业，至少要在30个以上的城市有项目，公司目前才进入了16个城市，希望未来每年都能新进5个城市。

另外，旭辉控股集团是圈内有名的“合作王”，一直以来，其坚持合作开发战略，基本和行业内各种企业进行过合作。而禹洲地产也使用“合作”这一招。

据了解，禹洲地产在厦门和万科、龙湖合作，在福州和金辉里有合作，进入南京市场和南京较大的民营企业有合作。禹洲地产希望通过与不同企业的合作，来降低拿地的成本。

禹洲地产销售强劲，拿地不断，朝着千亿目标迈步。不过资本市场上的回馈却并不是那么热烈。根据交易宝数据显示，禹洲地产在6月26日的交易额较低，仅为1954万港元，而从资金净流向来看，中小投资者都在流出，唯大机构、大客户在流入。

也就是说，当日小散在出货，机构在做接盘侠。小编注意到，近期多家券商看好禹洲地产的业绩表现，不过获利小散却着急套现。另外，在其他房企接二连三大涨超10%时，禹洲地产又何时能打破涨不过9%的魔咒