2021年01月基价发布及2020年12月月度分析报告

 1月 摘 要

V估价系统统计：2021年1月厦门市住宅小区评估基价均值为35950元/平方米，环比上涨0.93%，同比上涨1.7%，住宅小区评估基价中位值为36611元/平方米，环比上涨2.56%，同比上涨3.29%。厦门市办公物业评估基价均值为14901元/平方米，与上月相比持平。

一、区 域 状 况：

据V估价系统统计，在全市各区域中，思明区本月基价均值46014元/平方米，相对上月的45444元/平方米上涨了1.25%，涨幅为全市较大；湖里区本月基价均值37127元/平方米，相对上月的37073元/平方米上涨了0.15%，成为本月全市涨幅最小的区域。

二、板块及小区涨幅情况：

2021年1月份，厦门市各版块的住宅小区评估基价均出现了全面回暖的局面。

思明区的鼓浪屿版块本月的涨幅为1.85%，是本月涨幅较大的版块，思明区的莲前和火车站禾祥版块紧随其后；海沧区东孚版块在本月属于全市涨幅最小的版块，其涨幅为0.09%

三、交易数据分析：

1、一手房分析

2020年12月厦门全市一手房成交6791套，其中一手住宅成交3203套，环比下降9.83%，与去年同期相比上涨141.74%，日均约103套；其中，岛内一手住宅成交435套，岛外一手住宅成交2768套。

2020年12月厦门市一手房成交面积64.23万平方米，其中一手住宅签约面积34.77万平方米，与2020年11月的34.91万平方米相比，环比下跌0.4%，与2019年12月同比上涨113.31%。

在各区一手住宅成交方面，翔安区899套的成交量位居全市各区一手住宅成交量之首；集美区成交689套，位居第二；海沧区成交639套，位居第三。

2、二手房分析

2020年12月（12月1日-11月31日)厦门全市二手房(含居住、非居住)成交5545套，其中二手住宅成交总计4457套(6、13、20、27日共4日无成交数据)，环比上涨25.1%，同比上涨39.19%，日均成交约165套。

全市范围的数据显示，2020年12月厦门二手房成交面积达59.2万平方米，其中住宅成交面积42.77万平方米，环比上涨22.1%，同比上涨33.96%。

与2019年12月份相比，二手房成交量同比上涨32.88%，二手房成交面积同比上涨37.45%；二手住宅成交量同比上涨39.19%，二手住宅成交面积同比上涨33.95%。

本周期二手房交易详情请看下图，从二手房交易总价比例、二手房交易面积比例、二手房交易楼层以及二手房交易年份这些图中，我们可以看到本周期二手房市场的一些交易趋势。

从总价与面积比例图来看，本周期的二手房整体交易总价的趋势虽然还是偏向200-400万的，本周期200-400万之间的房子占据了57.46%，相对于上个周期56.82%的比例，本周期出现了0.64%的涨幅，总价400-600万之间的房子所占的比例为14.56%，相较于上周期的15.6%，本周期下跌了1.04%。

而且从本周期的单价分布图来看，本周期交易的二手房单价均值为37998元/平方米，从正态分布曲线来看，单价分布基本处在20000-40000之间，虽然成交单价有高于80000元/平方米的数据，但是比例几乎可以不计。

本期二手房交易面积几乎分布在90平方米之内，共占据总体的59.86%，相比较上一周期出现了1.73%的涨幅；另外144-160平方米的房子在本周期所占的比例有1.68%，相对上周期的2.83%，本周期下跌了1.15个百分点。

在交易楼层方面，二手房交易市场中低层的楼层一直是购房者的优选，而在本周期，1-5层的二手房所占的比例为36.51%，相较于上个周期所占的37.88%，本周期下跌了1.37%，6-10层左右的中楼层在本周期占据了26.18%，相较于上个周期的28.01%，本周期下跌了1.83%。

本周期相较于上周期，各个房龄的比例都有些变化，2005年前的房子所占的比例相较于上个周期上涨了1.89个百分点，比例为43.41%，2006-2010年之间的房子所占比例从20.1%下跌到19.54%。

其中，1995年以前的房子约占据了总量的10.34%，相对于上周期9.58%的比例，本期相较于上期上涨了0.76%。

四、市 场 展 望：

2020年已然结束。在年初受疫情冲击而被“冰封”了近两个月的厦门房地产行业，以出人意料的速度回暖，成交量稳步上扬的走完了2020年。

回顾2020年，厦门市一手住宅成交21164套，面积234.6万㎡，同比上涨63%；销售金额950亿元，成交均价40479元/㎡，同比上涨5%。全年楼市复苏明显，成交量达2017年以来较高位，住宅销售额在岛内外核心区项目入市下，亦创下历史新高。

在土地市场层面，为提振市场信心，年初推出了多宗岛内外核心地块，也都以较高的价格成交，提升了市场的热度。

在人口客源层面，通过人才政策松绑限购，加大市场客群基数。根据政府规划预测，到2035年，厦门常住人口将达到600万，户籍人口占比65%，2019年厦门常住人口是429万人，意味着未来还会新增171万人。未来十几年，厦门预计每年涌入十几万人口，无论是一手房市场，还是二手房市场，都会释放大量需求。

在城市更新层面，全市征拆工程提速，拆迁客的入市亦为市场带来一部分需求。仅岛内湖里东部旧村改造，已完成拆除618万平方米，2020年湖里东部拆迁总量是2019年8倍之多。除此之外，还有思明片区泥窟、石村启动拆迁，何厝、岭兜拆迁，以及岛外各大重点片区拆迁都在稳步进行中。这些拆迁人口，将手持大量现金流，再次加入购房大军的队伍，冲击2021年楼市。

总体来看，厦门楼市分化持续加剧，成交主要集中于岛内及岛外核心区，学区配上地铁的项目去化较好，非核心区域项目流速慢，多靠提高分销点数及降价来促进走量。今年厦门二手房市场的火热，实际上是近年来政策稳定的过程中，内部需求开始集中释放的结果。